Zwrot kosztów remontu i nakładów na nieruchomość po rozwodzie

Rozwód to bez wątpienia jeden z najtrudniejszych momentów w życiu, pełen emocji i zawiłości prawnych. Kiedy kurz opada, pojawiają się przyziemne, lecz palące pytania – na przykład te dotyczące majątku. Czy można odzyskać pieniądze zainwestowane w wspólną przyszłość, która nagle się skończyła? Kluczowym zagadnieniem, które często spędza sen z powiek, jest zwrot kosztów remontu po rozwodzie. Na czym to polega i czy w ogóle jest możliwe? W skrócie, tak, co do zasady istnieje prawna możliwość dochodzenia zwrotu nakładów poniesionych na nieruchomość w trakcie małżeństwa, zwłaszcza jeśli pieniądze lub prace pochodziły z jednego źródła, a przyniosły korzyść innemu składnikowi majątku.

Analiza danych dotyczących spraw o podział majątku po rozwodzie pokazuje, że roszczenia o zwrot nakładów są powszechne. Statystyki sądowe wskazują, że w ponad 60% przypadków dotyczących podziału wspólnej nieruchomości, strony zgłaszają wzajemne lub jednostronne roszczenia z tytułu poniesionych wydatków. Typowy rozkład nakładów w przypadku generalnego remontu domu lub mieszkania wygląda następująco:

Dane te jasno wskazują, że koszty materiałów stanowią znaczącą część wydatków, co jest kluczowe przy próbie ich udokumentowania. Pokazują również, jak skomplikowane staje się rozliczenie, gdy jeden z małżonków angażuje własną pracę, która w tej analizie nie jest uwzględniona w kategorii "Robocizna", a przecież ma wymierną wartość ekonomiczną. W takich sytuacjach dowodzenie wartości staje się prawdziwym wyzwaniem.

Dodatkowo, roszczenia te często dotyczą nie tylko "twardych" remontów, ale także zakupu wyposażenia, mebli czy modernizacji, które trwale zwiększyły wartość nieruchomości. Co więcej, rozliczenie obejmuje także spłaty kredytów hipotecznych, opłaty eksploatacyjne czy podatki od nieruchomości, jeśli były ponoszone nierównomiernie lub z majątku osobistego na rzecz majątku wspólnego (lub odwrotnie).

Jak udowodnić koszty remontu i nakładów poniesione bez faktur?

Stajesz przed sądem i nagle rzeczywistość uderza cię w twarz – większość nakładów, tych wszystkich godzin spędzonych na szpachlowaniu, malowaniu, układaniu paneli, a nawet pieniędzy wydanych na materiały z lokalnego składu budowlanego, po których nie zostały ślady w postaci formalnych faktur. Brzmi znajomo? To scenariusz często spotykany w sprawach o podział majątku po rozwodzie.

Klasyczna odpowiedź prawnika brzmi: "proszę udokumentować koszty fakturami". Świetnie, ale co zrobić, kiedy większość prac wykonałeś samodzielnie, w systemie gospodarczym, korzystając z pomocy rodziny, znajomych, a zakup materiałów to luźne paragony, które dawno wyblakły lub zaginęły? To moment, w którym musisz zagrać innymi kartami, wykorzystując każdy dostępny as z rękawa dowodowego.

Podstawową, choć często lekceważoną formą dowodu są dokumenty o charakterze mniej formalnym niż faktury VAT. Pomyśl o wyciągach bankowych, które dokumentują przelewy na konto sklepu budowlanego lub hurtowni, nawet jeśli to były opłaty za pojedyncze partie towaru. Analiza wyciągów z okresu remontu może wykazać ciągłość wydatków na materiały: przelewy do marketów budowlanych, zakupy kartą w mniejszych sklepach, a nawet wypłaty gotówki, które zbiegają się w czasie z intensywnością prac.

Kolejnym, niezwykle ważnym elementem, są zdjęcia. W dobie smartfonów praktycznie każdy ma w telefonie zapis swojej historii życia, w tym często tej remontowej. Fotografie "przed" i "po" to absolutna podstawa, ale jeszcze cenniejsze są zdjęcia "w trakcie" – pokazujące kolejne etapy prac, zastosowane materiały (może na niektórych widać jeszcze metki, opakowania?) i skalę przedsięwzięcia. Choć zdjęcie wiadra z farbą nie powie sądowi, ile kosztowała puszka, dziesiątki zdjęć z różnych etapów remontu mieszkania o powierzchni 70m2 pozwolą ocenić ogrom włożonej pracy i zużytych materiałów.

Idąc dalej, niezastąpionym dowodem są zeznania świadków. To mogą być członkowie rodziny, przyjaciele, a nawet sąsiedzi, którzy widzieli zakres prowadzonych prac, częstotliwość twojej obecności na budowie czy w remontowanym domu, a może nawet pomagali w pracach fizycznych lub doradzali przy wyborze materiałów. Świadek, który widział cię osobiście tnącego płytki przez dwa tygodnie lub wynoszącego gruz, może skuteczniej niż sterta paragonów udowodnić, że to ty byłeś główną siłą roboczą, a remont nie był tylko "lekkim odświeżeniem". W sądzie liczy się każde, spójne świadectwo.

Należy pamiętać, że brak faktur nie oznacza, że koszty nie istniały. Można spróbować odtworzyć przybliżone ceny materiałów na podstawie cen rynkowych z okresu remontu, jeśli jest to możliwe. Jeśli wiesz, że kupiłeś 100 metrów kwadratowych paneli podłogowych określonego rodzaju, a zachowałeś np. ulotkę reklamową z tamtego okresu, można próbować oszacować ten koszt. Gorzej, gdy nie pamiętasz nawet ilości ani rodzaju.

Jednak najmocniejszym dowodem w przypadku braku faktur i trudności z oszacowaniem wartości prac własnych i materiałów okazuje się często powołanie biegłego do wyceny poniesionych nakładów. Biegły sądowy, na podstawie oględzin nieruchomości (jeśli remont jest wciąż widoczny), analizy dostępnej dokumentacji (wspomniane zdjęcia, rachunki), zeznań świadków oraz swojego doświadczenia i wiedzy rynkowej, jest w stanie oszacować zakres wykonanych prac i ich rynkową wartość w dacie ich przeprowadzenia lub – częściej – na datę podziału majątku, z uwzględnieniem wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego remontem.

Zadaniem sądu i twoim jako strony jest przedstawić biegłemu jak najpełniejszy obraz sytuacji. "Zrobiłem własnymi rękoma, nie korzystałem z usług żadnych firm. Jedynie kilka zdjęć i zeznania świadków." – to częsty punkt wyjścia. Ale to dopiero początek drogi. Trzeba zorganizować te zdjęcia chronologicznie, spisać listę potencjalnych świadków z krótkim opisem, co każdy z nich widział lub o czym wie. Trzeba spróbować odnaleźć cokolwiek: stare e-maile z zapytaniami o ceny materiałów, notatki robione podczas remontu, stare kalendarze z zapiskami o "dniówkach" na budowie, a nawet rachunki za paliwo, jeśli dojazdy na miejsce remontu były dalekie i częste.

Przekonujące jest także przedstawienie skali przedsięwzięcia – jeśli remont trwał rok, wymagał zaangażowania na kilka godzin dziennie lub w każdy weekend, a efektem jest całkowicie zmienione wnętrze domu o powierzchni 150 m2, to sąd, opierając się na zasadach logiki i doświadczenia życiowego, uzna, że poniesiono znaczące nakłady, nawet bez idealnej dokumentacji. Wartość dowodowa zeznań świadków, którzy opisują cię jako osobę wiecznie zajętą pracami przy domu, jest nieoceniona. Na przykład, "Pan Jan był praktycznie co weekend na działce przez cały 2019 rok. Widziałem, jak wylewa fundament pod ogrodzenie, a potem stawiał słupki i mocował siatkę". To konkretne świadectwo. Podobnie: "Pani Anna opowiadała mi o kupowaniu płytek do łazienki i pokazywała wzory. Pamiętam, że mówiła, ile m2 potrzebują."

Możesz również przedstawić sądowi szacunkowy kosztorys wykonany *po* remoncie, opierając się na cenach z tamtego okresu (jeśli to możliwe) lub obecnych, z zastrzeżeniem, że są to jedynie przybliżone wyliczenia. Możesz poprosić o przedstawienie oferty wykonania podobnego remontu przez firmę budowlaną jako punkt odniesienia, argumentując, że wykonując prace samodzielnie, zaoszczędziłeś jedynie na robociźnie, a koszt materiałów był zbliżony do rynkowego. Studia przypadków pokazują, że sądy przychylniej patrzą na takie szacunki, gdy są one poparte innymi dowodami.

Najważniejsze jest aktywne działanie i próba zebrania wszystkich, nawet z pozoru mało istotnych skrawków informacji. Sąd ocenia materiał dowodowy w całości i z uwzględnieniem wszystkich okoliczności sprawy. Historia twojego remontu, opowiedziana w sposób spójny, poparta fragmentarycznymi dowodami (zdjęcia, przelewy, zeznania, notatki) ma szansę przekonać sąd i biegłego o skali poniesionych nakładów, nawet gdy idealne faktury pozostały w sferze marzeń. Pamiętaj, że celem jest przekonanie sądu i biegłego, że określone prace *zostały* wykonane i miały *konkretną wartość*, nawet jeśli tej wartości nie da się określić co do złotówki na podstawie jedynego dokumentu.

Wycena nakładów na nieruchomość w postępowaniu sądowym

Dochodzenie zwrotu nakładów poniesionych na nieruchomość w trakcie małżeństwa, zwłaszcza tych, które mają być rozliczone w ramach podziału majątku, to proces, który rzadko obywa się bez udziału specjalisty. Kiedy strony nie mogą dojść do porozumienia co do wartości wykonanych prac czy ich wpływu na wartość nieruchomości, sąd często decyduje się na powołanie biegłego do wyceny. To moment, w którym do gry wkracza ekspert z uprawnieniami, mający za zadanie obiektywnie ocenić poniesione wydatki lub zwiększenie wartości majątku.

Rola biegłego sądowego w sprawach o podział majątku jest kluczowa. To nie tylko księgowy szacujący wartość zużytych materiałów, ale przede wszystkim rzeczoznawca majątkowy lub specjalista z dziedziny budownictwa, który potrafi ocenić zakres i jakość wykonanych prac remontowych. Sąd wydaje postanowienie, w którym precyzuje, co dokładnie biegły ma wycenić. Najczęściej zadanie polega na ustaleniu, o ile remont lub inne nakłady (np. budowa ogrodzenia, garażu, utwardzenie podjazdu) zwiększyły wartość rynkową nieruchomości.

Proces wyceny przez biegłego zazwyczaj rozpoczyna się od szczegółowych oględzin nieruchomości. Biegły przyjeżdża na miejsce, dokładnie bada stan nieruchomości przed i po remoncie (o ile jest to możliwe do ustalenia, np. na podstawie zdjęć), analizuje dostępne dokumenty dostarczone przez strony (faktury, rachunki, umowy z wykonawcami, kosztorysy, dokumentację techniczną, wspomniane wcześniej zdjęcia "z remontu"). Zadaje stronom pytania dotyczące zakresu prac, użytych materiałów, dat wykonania. Może także poprosić o dodatkowe dokumenty czy wyjaśnienia.

Kluczowe dla biegłego jest ustalenie nie tylko, ile pieniędzy fizycznie wydano (co jest trudne bez faktur), ale przede wszystkim, o ile *wartość rynkowa* nieruchomości wzrosła dzięki wykonanym pracom. Remont łazienki za 30 000 zł niekoniecznie oznacza, że wartość mieszkania wzrośnie o dokładnie 30 000 zł. Rynkowa percepcja zależy od wielu czynników: standardu wykończenia, porównywalnych nieruchomości na rynku, lokalizacji, a nawet gustu potencjalnych nabywców. Biegły bierze pod uwagę rynkowe ceny materiałów i usług budowlanych z okresu przeprowadzenia prac (co może być trudne i wymagać od biegłego dostępu do historycznych danych rynkowych) oraz porównuje wartość nieruchomości z podobnymi, które nie przeszły remontu, a znajdują się w tej samej okolicy.

Załóżmy, że w 2018 roku przeprowadzono remont kuchni w mieszkaniu o powierzchni 60 m² na osiedlu z lat 80-tych. Biegły musi ocenić wartość mieszkania *bez* tej konkretnej renowacji oraz *z* renowacją, uwzględniając jego aktualny stan na datę wyceny (np. rok 2023, gdy trwa sprawa o podział majątku). Jeśli koszt remontu faktycznie wyniósł 25 000 zł (materiały plus robocizna fachowca), ale rynek nieruchomości w okolicy jest stagnacyjny i potencjalni nabywcy i tak często planują własne modernizacje, biegły może uznać, że remont zwiększył wartość rynkową nieruchomości jedynie o 15 000 zł. To ta kwota, 15 000 zł, a nie 25 000 zł, będzie podstawą do rozliczenia między stronami jako nakład.

Innym, choć rzadszym, sposobem wyceny jest oszacowanie wartości *zużytych materiałów i kosztu robocizny* według cen rynkowych z daty przeprowadzenia remontu. Ta metoda jest stosowana, gdy celem nie jest ustalenie zwiększenia wartości nieruchomości, a po prostu odtworzenie kosztu faktycznie poniesionego nakładu, np. gdy środki z majątku osobistego zostały użyte na remont majątku wspólnego, który następnie zbyto, lub gdy nieruchomość znacząco zmieniła swój charakter (np. z budowlanej stała się rolną). W takim przypadku biegły analizuje zakres prac i szacuje, ile kosztowałyby materiały i praca profesjonalnych ekip, nawet jeśli remont wykonano samodzielnie. Wycena pracy własnej bywa problematyczna, ale biegły może przyjąć np. stawkę godzinową dla prac ogólnobudowlanych, pomniejszoną o współczynnik uwzględniający brak doświadczenia zawodowego i gwarancji, jakie daje firma budowlana. Przykładowo, godzina pracy fachowca kosztuje 60-100 zł, biegły może oszacować wartość pracy własnej np. na 30-50 zł za godzinę, a następnie, na podstawie skali prac (np. pomalowanie całego domu jednorodzinnego 150 m2 wewnątrz, co wymagało np. 200 godzin pracy), wyliczyć jej szacunkową wartość.

Złożoność pracy biegłego polega na konieczności spojrzenia na inwestycję z wielu perspektyw i uwzględnienia czynników rynkowych. Raport biegłego, zwany opinią, zawiera szczegółowy opis dokonanych ustaleń, metodologii wyceny oraz ostateczną kwotę wyceny nakładów lub zwiększenia wartości. Opinia biegłego jest traktowana przez sąd jako kluczowy dowód w sprawie, choć strony mają prawo wnosić do niej zastrzeżenia, jeśli uważają, że wycena jest błędna lub biegły pominął istotne fakty. Sąd, opierając się na opinii biegłego, ustala wartość nakładów podlegających rozliczeniu. Czas oczekiwania na opinię biegłego może być różny, często wynosi od kilku tygodni do nawet kilku miesięcy, w zależności od skomplikowania sprawy i obłożenia biegłych. Koszt opinii również ponoszą strony, zazwyczaj zaliczkowo, a ostateczne rozliczenie następuje w orzeczeniu kończącym postępowanie. Przy prostych remontach mieszkania o wartości do 20 000 zł, koszt opinii biegłego może wynosić około 1500-3000 zł. Przy skomplikowanych remontach domu z wieloma instalacjami, budową dodatkowych obiektów (altana, garaż), opłata dla biegłego może wzrosnąć do 5000-10000 zł lub więcej.

Niestety, czasem okazuje się, że pomimo znacznych wydatków poniesionych na remont (np. na wymianę przestarzałej instalacji elektrycznej czy wodno-kanalizacyjnej), wartość rynkowa nieruchomości wzrosła w stopniu znacznie mniejszym niż poniesiony koszt. Wynika to z faktu, że niektóre prace, choć niezbędne i kosztowne, nie wpływają znacząco na estetykę i "atrakcyjność" nieruchomości z punktu widzenia kupującego, a jedynie przywracają jej standard użytkowy. Biegły musi uwzględnić i tę perspektywę. Podsumowując, wycena nakładów przez biegłego to profesjonalna analiza, która ma na celu dostarczenie sądowi obiektywnej podstawy do rozliczenia inwestycji poczynionych na majątku wspólnym lub osobistym jednego z małżonków.

Nakłady z majątku wspólnego na majątek osobisty a prawo do zwrotu

Rozliczanie finansów w trakcie rozwodu przypomina czasem rozwiązywanie węzła gordyjskiego, a jednym z najbardziej zawiłych aspektów jest przesuwanie środków między różnymi "kieszeniami" małżeństwa – majątkiem wspólnym a majątkami osobistymi każdego z małżonków. Co się dzieje, gdy pieniądze należące do was obojga, zarobione w trakcie trwania wspólności ustawowej (majątek wspólny), zostały wydane na remont lub modernizację czegoś, co należy wyłącznie do jednego z was (majątek osobisty)? Prawo przewiduje możliwość zwrotu nakładów z majątku wspólnego na majątek osobisty, a dokładniej – zaspokojenia roszczenia z tytułu tego nakładu w procesie podziału majątku.

Podstawę prawną do tego rodzaju rozliczeń znajdziemy w przepisach Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego (K.r.io.) oraz Kodeksu postępowania cywilnego (K.p.c.). Kluczowy jest tutaj art. 45 § 1 K.r.io., który stanowi, że każdy z małżonków powinien zwrócić wydatki i nakłady poczynione z majątku wspólnego na jego majątek osobisty. Zwraca się je z majątku osobistego na majątek wspólny. Z drugiej strony, wydatki i nakłady poczynione z majątku osobistego na majątek wspólny podlegają zwrotowi z majątku wspólnego. Prawo do żądania zwrotu powstaje w chwili ustania wspólności majątkowej (czyli najczęściej z dniem uprawomocnienia się wyroku rozwodowego lub zawarcia umowy majątkowej wyłączającej wspólność).

Przełóżmy to na konkretny przykład. Zgromadziliście w trakcie małżeństwa oszczędności na wspólnym koncie bankowym – są to środki należące do majątku wspólnego. Twoja żona odziedziczyła po swoich rodzicach mieszkanie. Postanowiliście wyremontować to mieszkanie, przeznaczając na ten cel 50 000 zł ze wspomnianych wspólnych oszczędności. To mieszkanie należy do majątku osobistego żony, ponieważ zostało przez nią odziedziczone. Mamy więc sytuację, gdzie środki z majątku wspólnego (50 000 zł) zostały wykorzystane na remont majątku osobistego (mieszkania żony). Po rozwodzie, w ramach podziału majątku wspólnego, masz prawo żądać zwrotu tej kwoty lub jej części na rzecz majątku wspólnego. Ponieważ roszczenie przysługuje "na rzecz majątku wspólnego", a po jego podziale środki trafiają do każdego z małżonków w częściach równych (co do zasady), w praktyce oznacza to, że możesz dochodzić od swojej żony zwrotu połowy nakładów z majątku wspólnego poniesionych na jej majątek osobisty – czyli 25 000 zł w tym przypadku.

Sytuacja jest analogiczna, gdy to ty odziedziczyłeś działkę budowlaną (majątek osobisty), a następnie z waszych wspólnych zarobków (majątek wspólny) sfinansowaliście budowę ogrodzenia czy wylanie fundamentów pod garaż. Również w tym przypadku środki z majątku wspólnego zasiliły twój majątek osobisty, a druga strona ma prawo żądać rozliczenia połowy tych wydatków.

Co istotne, rozliczeniu podlegają wszelkie wydatki i nakłady z jednej masy majątkowej na drugą. Nie tylko remonty. Może to być spłata kredytu hipotecznego zaciągniętego przed ślubem (majątek osobisty) ze wspólnych dochodów, zakup samochodu z majątku osobistego za środki pochodzące ze sprzedaży wspólnego mieszkania, czy nawet opłacanie podatku od nieruchomości wchodzącej w skład majątku osobistego z konta, na które wpływają wspólne wynagrodzenia. Katalog jest szeroki.

Wartość nakładu podlegającego zwrotowi co do zasady ustala się według stanu z chwili dokonania nakładu i cen z chwili rozliczenia (choć są od tego wyjątki i spory w orzecznictwie co do dokładnej metodologii). Na przykład, jeśli w 2010 roku zainwestowano 10 000 zł w remont dachu w domu stanowiącym majątek osobisty jednego z małżonków, to kwota 10 000 zł z 2010 roku ma inną wartość nabywczą niż 10 000 zł w 2023 roku. Sąd, często opierając się na opinii biegłego (o czym mowa w osobnym rozdziale), ustala wartość tego nakładu w sposób, który uwzględnia zmiany rynkowe i inflację, aby zwrot był realnym wyrównaniem uszczerbku majątku wspólnego. Celem jest bowiem, aby żadna z mas majątkowych nie została bezpodstawnie wzbogacona kosztem drugiej.

Zasada zwrotu nakładów ma zapobiec sytuacji, w której jedno z małżonków zyskuje kosztem drugiego, wykorzystując wspólne środki na swoje prywatne cele majątkowe. Sąd w postępowaniu o podział majątku bada roszczenia obu stron dotyczące takich przesunięć i orzeka o ich zwrocie, co ostatecznie wpływa na ostateczny sposób podziału majątku wspólnego. Może to oznaczać, że jeden z małżonków otrzyma mniejszą część z pozostałych składników majątku wspólnego, jeśli drugiemu należy się zwrot dużych nakładów poniesionych na jego majątek osobisty. Przykład: wartość majątku wspólnego (pomijając remont mieszkania żony) to 100 000 zł. Jeśli roszczenie o zwrot nakładu na mieszkanie żony wynosi 50 000 zł (czyli każde z was powinno dostać 25 000 zł zwrotu na rzecz majątku wspólnego), to po rozliczeniu: wartość majątku wspólnego de facto wzrasta o te 50 000 zł do 150 000 zł (teoretycznie, bo zwrot następuje "na rzecz" a nie fizycznie z powrotem do wspólnej puli). Roszczenie jednego z małżonków o zwrot na rzecz majątku wspólnego jest uwzględniane przy podziale końcowym. Żona powinna zwrócić na rzecz majątku wspólnego 50 000 zł. W efekcie, w podziale ze 100 000 zł, ona otrzyma 50 000 zł, ty 50 000 zł plus twoją część z rozliczenia nakładu. Dokładne rozliczenie często polega na "wyrównaniu" w ramach istniejącego majątku wspólnego. Jeśli mieszkanie żony było warte 300 000 zł przed remontem za 50 000 zł ze wspólnych środków, a wartość wspólnego majątku do podziału to 100 000 zł, to żonie, która dostała ten "bonus" w postaci wyremontowanego mieszkania, zostanie zaliczona na poczet jej udziału w majątku wspólnym wartość nakładu (np. te 25 000 zł jako "jej połowa zwrotu" lub nawet całe 50 000 zł, jeśli zaszły okoliczności uzasadniające nierówne udziały, choć to inna ścieżka). W standardowej sytuacji zwrot następuje na rzecz "majątku wspólnego", a to w praktyce wpływa na obliczenie "czystej" wartości majątku do podziału między małżonków. Najczęściej roszczenie dotyczy zwrotu połowy wartości nakładu, gdyż to ta połowa de facto uszczupliła "twoją" część w majątku wspólnym, z której skorzystał osobisty majątek drugiej strony. Prawo jest tu precyzyjne, ale jego zastosowanie w praktyce wymaga często skomplikowanych obliczeń sądowych.

Rozliczenie nakładów na nieruchomość w ramach podziału majątku

Punktem kulminacyjnym finansowych rozliczeń między byłymi małżonkami jest postępowanie o podział majątku wspólnego. To właśnie na tym etapie następuje "godzina prawdy" dla wszelkich roszczeń o zwrot wydatków i nakładów poczynionych w trakcie trwania wspólności ustawowej. Niezależnie od tego, czy pieniądze pochodziły z majątku wspólnego i trafiły do majątku osobistego, czy też na odwrót, to sąd w ramach tego postępowania decyduje o ich ostatecznym rozliczeniu. Artykuł 567 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego wyraźnie wskazuje, że sąd, dokonując podziału majątku, orzeka ponadto, jakie wydatki, nakłady lub inne świadczenia z majątku wspólnego na rzecz majątku osobistego albo odwrotnie podlegają zwrotowi.

Aby zrozumieć proces rozliczenia, musimy spojrzeć na podział majątku jak na swoiste "bilansowanie" waszych wspólnych finansów. Najpierw sąd ustala skład majątku wspólnego – co dokładnie nabyliście od chwili ślubu (lub zawarcia umowy majątkowej, jeśli ustaliliście wspólność w jej trakcie) do chwili ustania wspólności (zwykle daty rozwodu). To mogą być nieruchomości (kupione razem), samochody, meble, zgromadzone oszczędności, akcje, udziały w spółkach. Następnie sąd ustala wartość poszczególnych składników tego majątku, często z pomocą biegłego rzeczoznawcy majątkowego.

Równocześnie, na wniosek jednej lub obu stron, sąd bada roszczenia o zwrot nakładów. Przykładowo, jeśli w skład majątku wspólnego wchodzi dom jednorodzinny kupiony w trakcie małżeństwa, a jeden z małżonków wykonał w nim gruntowny remont z pieniędzy, które odziedziczył po babci (majątek osobisty), ma on prawo żądać zwrotu połowy wartości tych nakładów (chyba że wniósł o nierówny podział majątku z powodu znacząco większego przyczynienia, ale to inna kwestia). Albo, jak w przykładzie z poprzedniego rozdziału, jeśli remont prywatnego mieszkania sfinansowano ze wspólnych oszczędności, drugi małżonek ma prawo żądać zwrotu połowy poniesionej kwoty na rzecz majątku wspólnego.

Sąd, znając wartość całego majątku wspólnego oraz wysokość roszczeń z tytułu nakładów, dokonuje ostatecznego rozliczenia. Istnieje kilka możliwości. Najprostsza, teoretyczna sytuacja to taka, gdy jedna strona po prostu wypłaca drugiej określoną kwotę tytułem zwrotu nakładów. Jednak w praktyce, zwłaszcza gdy do podziału jest nieruchomość, rozliczenie nakładów jest integralną częścią podziału tej nieruchomości i innych składników majątku.

Załóżmy, że macie do podziału wspólne mieszkanie warte 500 000 zł i oszczędności w wysokości 100 000 zł. Dodatkowo, jeden z was poniósł nakłady z majątku osobistego na to mieszkanie w wysokości, którą sąd (na podstawie opinii biegłego) ustalił na 50 000 zł. Całkowita wartość majątku wspólnego (czyste aktywa) to 600 000 zł. Jednak strona, która poniosła nakład 50 000 zł, ma prawo do zwrotu tej kwoty z majątku wspólnego. Zatem, teoretycznie, wartość "netto" majątku wspólnego do podziału to 600 000 zł - 50 000 zł (roszczenie o zwrot) = 550 000 zł. Każde z małżonków, przy równych udziałach, powinno otrzymać 550 000 zł / 2 = 275 000 zł.

Strona, która poniosła nakład 50 000 zł, ma już de facto zaspokojoną część swojego roszczenia poprzez "pozostawienie" nakładu w mieszkaniu, które jest dzielone. Jej roszczenie do "czystego" majątku wspólnego (mieszkania plus oszczędności, po uwzględnieniu swojego własnego nakładu) wynosi 275 000 zł + 50 000 zł = 325 000 zł. Druga strona ma roszczenie na kwotę 275 000 zł. Sąd może postanowić, że mieszkanie przypada jednemu małżonkowi z obowiązkiem spłaty drugiego, uwzględniając w tej spłacie rozliczenie nakładów. Jeśli mieszkanie przypada stronie, która poniosła nakłady, musi ona spłacić drugą stronę w wysokości 275 000 zł (jej udział w majątku wspólnego). Jeśli mieszkanie przypada stronie, która nakładów nie poniosła, musi ona spłacić pierwszą stronę w wysokości 325 000 zł (jej udział w majątku wspólnego powiększony o wartość nierozliczonego jeszcze nakładu).

Inny scenariusz: remont domu stanowiącego majątek osobisty jednego z małżonków sfinansowano ze wspólnych pieniędzy (nakład z majątku wspólnego na osobisty). Wartość nakładu, np. 30 000 zł. Małżonek, do którego należy dom, musi zwrócić na rzecz majątku wspólnego te 30 000 zł. W podziale, drugi małżonek dostanie połowę tego zwrotu, czyli 15 000 zł. Sąd, dzieląc pozostały majątek wspólny, orzeka o obowiązku zapłaty przez właściciela domu kwoty 15 000 zł drugiemu małżonkowi. To czysty przelew środków.

Rozliczenie nakładów na nieruchomości w ramach podziału majątku jest nieodłącznie związane z samą decyzją o tym, co stanie się z nieruchomością. Czy zostanie przyznana jednej stronie z obowiązkiem spłaty drugiej? Czy zostanie sprzedana, a środki podzielone? Roszczenia o nakłady modyfikują kwoty, które strony otrzymają w ostatecznym rozrachunku. Na przykład, jeśli mieszkanie o wartości 500 000 zł przypada jednemu małżonkowi, który wykonał w nim nakłady za 50 000 zł z majątku osobistego, i nie ma innego majątku, teoretyczna wartość do podziału (bez nakładu) to 500 000 zł. Każde dostaje 250 000 zł. Ale strona z nakładem ma prawo do zwrotu 50 000 zł. Sąd może uznać, że jej udział to 250 000 zł + 50 000 zł = 300 000 zł. Druga strona ma 250 000 zł. Małżonek zatrzymujący mieszkanie będzie musiał spłacić drugiego kwotą 250 000 zł.

Cały proces wymaga od sądu i stron skrupulatności w ustalaniu wartości majątku i nakładów. Często napotyka na trudności dowodowe, zwłaszcza w zakresie nakładów poniesionych wiele lat temu lub wykonanych własnoręcznie, bez dokumentacji (o czym już była mowa). Niejednokrotnie strony próbują zawyżyć swoje roszczenia, co wymusza precyzyjną pracę biegłego i krytyczną ocenę materiału dowodowego przez sąd. To sąd, po zebraniu wszystkich dowodów – dokumentów, zeznań świadków, opinii biegłego – waży argumenty i wydaje orzeczenie, w którym szczegółowo określa sposób podziału majątku i zasądza zwrot konkretnych kwot tytułem nakładów. Skomplikowanie tych kalkulacji pokazuje, dlaczego tak ważne jest ścisłe dokumentowanie wszelkich inwestycji w majątek, nawet w trakcie szczęśliwego małżeństwa – nigdy nie wiadomo, co przyniesie przyszłość.

Poniżej prezentujemy wykres szacunkowego kosztu robocizny w porównaniu do kosztu materiałów przy standardowym remoncie mieszkania o powierzchni około 60m2 wykonanym przez profesjonalną ekipę. Pokazuje to skalę wydatków związanych z "usługą", która w przypadku remontu własnoręcznego staje się potencjalną wartością, którą trudniej udowodnić bez faktur.