Zgoda współwłaściciela na remont dachu wzór 2025

Zarządzanie wspólną nieruchomością potrafi być skomplikowane, a perspektywa pilnego remontu dachu często wywołuje napięcia między współwłaścicielami. Kto płaci, kto decyduje? Kluczowym zagadnieniem staje się uzyskanie odpowiedniego pozwolenia. Czy konieczna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli na remont dachu? Krótka odpowiedź na to skomplikowane pytanie brzmi: wszystko zależy od zakresu planowanych prac. Tak, od stopnia ingerencji zależy droga prawna i konieczny do uzyskania poziom akceptacji.

Analizując typowe przypadki dotyczące remontów w nieruchomościach ze współwłasnością, widzimy wyraźny podział decyzyjności, silnie skorelowany z charakterem podejmowanych działań. Nie każdy dach wymaga batalii sądowej; czasami wystarczy tylko kilku podpisów, a czasami trzeba ruszyć prawdziwe machiny prawną. Poniższe zestawienie obrazuje tę zależność:

Z powyższego wynika kluczowy wniosek: definicja "zwykłego zarządu" versus czynności go przekraczające jest fundamentem w podejmowaniu decyzji o remoncie wspólnego dachu. Nie jest to jednak zawsze czarno-białe, a diabeł tkwi w szczegółach, takich jak skala problemu, historyczny stan techniczny budynku czy przewidziane koszty inwestycji. Remont dachu, nawet pozornie niewielki, może stać się czynnością przekraczającą zwykły zarząd, jeśli jego koszt jest dysproporcjonalnie wysoki w stosunku do wartości całej nieruchomości, lub gdy pociąga za sobą zmianę estetyki elewacji czy wpływa na konstrukcję budynku. To pole, na którym często rodzą się spory i nieporozumienia, wymagające niekiedy zewnętrznej interwencji.

Remont dachu – Kiedy zgoda wszystkich współwłaścicieli jest niezbędna?

Ah, wieczna bolączka współwłasności! Wyobraźmy sobie sytuację: stary budynek, szanowny wiek, dach pamięta czasy dawnych lat. Pojawiają się problemy – przecieki, uszkodzone dachówki, korodujące blachy. Jeden współwłaściciel widzi palącą potrzebę kompleksowej renowacji, drugi uważa, że "przecież jakoś to jeszcze działa". Właśnie w takich momentach wchodzimy na grząski grunt decyzyjności.

Prawo cywilne rozróżnia czynności zarządu rzeczą wspólną. Są te "zwykłe", czyli te bieżące, rutynowe, mające na celu utrzymanie rzeczy w stanie niepogorszonym – i te "przekraczające zwykły zarząd", czyli ingerujące w substancję, zmieniające przeznaczenie, obciążające na przyszłość w sposób znaczący. Z punktu widzenia dachu, drobna naprawa, wymiana kilku uszkodzonych dachówek po wichurze, uszczelnienie komina – to typowe czynności zwykłego zarządu. Teoretycznie, do nich wystarczyłaby zgoda większości współwłaścicieli, obliczana według wielkości udziałów w nieruchomości.

Co zatem sprawia, że wymagana jest zgoda wszystkich współwłaścicieli? Głównie jest to związane z czynnościami, które głęboko wpływają na istotę i wartość nieruchomości. Jeśli planujesz kompletną wymianę całego pokrycia dachowego – nie tylko kilka dachówek, ale całą połaci, wraz z łatami, kontrłatami, ociepleniem na nowo, może nawet wzmocnieniem więźby dachowej – to już jest grubsza sprawa. Zmieniasz trwały element nieruchomości, często o ogromnym koszcie i wpływie na estetykę i użyteczność całego budynku.

Pomyślmy o konkretach: zmiana materiału pokryciowego z tradycyjnej dachówki ceramicznej na blachę falistą lub odwrotnie. To nie tylko kwestia techniczna czy kosztowa. To zmiana wyglądu, wagi konstrukcji, parametrów akustycznych. Czy sąsiad z parteru, którego udział wynosi 10%, musi wyrazić zgodę na to, by nad jego głową zmieniło się kilkadziesiąt ton materiału i wygląd zewnętrzny budynku? Według prawa, jeśli taka zmiana przekracza ramy "zwykłego" utrzymania, tak, jego zgoda jest niezbędna.

Czynności przekraczające zwykły zarząd to także wszelkie prace remontowo-budowlane o charakterze inwestycyjnym lub modernizacyjnym na dużą skalę, które wpływają na dachu. Na przykład adaptacja strychu na lokale mieszkalne, która pociąga za sobą budowę lukarn, montaż okien połaciowych w dużej liczbie, wzmocnienie konstrukcji dachu pod cięższą zabudowę – to wszystko są działania wymagające jednomyślności. Dlaczego? Bo zmieniają one przeznaczenie części wspólnej (strychu/dachu) i wpływają na prawa i obowiązki wszystkich.

Klasyczny przykład z życia: Trzy rodziny są współwłaścicielami kamienicy. Dach cieknie w kilku miejscach, deszcz niszczy stropy na najwyższych piętrach. Dwie rodziny, posiadające łącznie 70% udziałów, chcą natychmiast wymienić całe poszycie, kładąc nowy gont bitumiczny. Trzecia rodzina, mająca 30% udziałów, upiera się, że wystarczy zalepić dziury smołą i nie stać ich teraz na duży wydatek. Czy 70% udziałowców może to przeforsować? Jeśli wymiana poszycia dachu jest traktowana jako czynność przekraczająca zwykły zarząd (co przy jej skali i koszcie jest bardzo prawdopodobne), potrzebna jest zgoda 100%, czyli wszystkich. W tej sytuacji mamy impas. Bez zgody wszystkich ani rusz z kompleksową renowacją.

Koszt też gra tu rolę. Choć "zwykły zarząd" nie ma sztywnej definicji finansowej, to naprawa dachu za 1000 złotych (np. wymiana kilkunastu dachówek) a remont za 100 000 złotych (całość) jest diametralną różnicą. Ten drugi, obciążający współwłaścicieli znaczącymi kosztami, praktycznie zawsze będzie traktowany jako czynność przekraczająca zwykły zarząd, nawet jeśli jego celem jest "jedynie" zapobieżenie dalszym zniszczeniom.

Miejmy też na uwadze, że nawet prosta z pozoru czynność może przekroczyć granice zwykłego zarządu, jeśli dotyczy obiektu zabytkowego, gdzie każda, nawet niewielka ingerencja w dach, wymaga specjalistycznych pozwoleń i jest obwarowana ścisłymi wytycznymi. W takim przypadku zgoda wszystkich współwłaścicieli i tak może być wymagana ze względu na konieczność współdziałania przy uzyskiwaniu skomplikowanych pozwoleń konserwatora zabytków.

Decydujące znaczenie ma więc skala planowanych prac, ich wpływ na substancję i wygląd budynku, a także obciążenie finansowe dla współwłaścicieli. Im większa, droższa i trwalsza zmiana w dachu, tym bliżej jesteśmy do konieczności uzyskania zgody każdego współwłaściciela, a tym samym do potencjalnych problemów związanych z jej brakiem. To trochę jak z domowym budżetem – małe wydatki na bieżące utrzymanie można przegłosować, ale na dużą inwestycję, która zadłuży wszystkich na lata, potrzeba już wspólnego „tak”.

Czasami współwłaściciele spisują umowy określające zasady zarządu nieruchomością wspólną, które mogą nieco zmodyfikować ustawowe zasady dotyczące niektórych czynności, ale zazwyczaj nie dotyczą one tak fundamentalnych spraw jak generalny remont dachu. Takie umowy mogą precyzować, jakie koszty uważa się za bieżące utrzymanie, a jakie za inwestycje, ale i tak nie obejdą bezwzględnych przepisów dotyczących czynności przekraczających zwykły zarząd.

W praktyce oznacza to, że jeśli marzysz o nowoczesnym dachu, który odmieni wygląd budynku, zapewni doskonałą izolację na długie lata i znacząco podniesie wartość nieruchomości, przygotuj się na maraton rozmów z pozostałymi współwłaścicielami. Każdy jeden podpis ma tutaj wagę złota, a jego brak może pogrzebać nawet najlepiej skalkulowany plan renowacji. To chwila, w której prawnik staje się cenniejszy od dekarza – przynajmniej na etapie uzyskiwania zielonego światła na prace.

Pamiętajmy, że prawo ma chronić interesy wszystkich. Nawet drobny udział w nieruchomości oznacza prawo do współdecydowania o jej losie, zwłaszcza gdy w grę wchodzi tak istotny element jak dach. Dlatego przy planowaniu poważnego remontu dachu, kluczowe jest jasne zdefiniowanie zakresu prac i ocena, czy mieszczą się one w ramach zwykłego zarządu. Jeśli są jakiekolwiek wątpliwości, bezpieczniej założyć, że przekraczają te ramy i dążyć do uzyskania pełnej zgody. Oczywiście, istnieją ścieżki awaryjne, ale o tym szerzej w kolejnych sekcjach.

Co zrobić w przypadku braku zgody współwłaściciela na remont dachu?

Masz problem. Chcesz działać, bo dach woła o pomstę do nieba, a jeden z współwłaścicieli tkwi okopany na swoim stanowisku "nie". Albo, co gorsza, kilku współwłaścicieli tworzy mniejszość blokującą, a naprawa jest naprawdę potrzebna. To moment, w którym kończą się luźne rozmowy przy kawie, a zaczynają się schody. Brak zgody współwłaściciela to powszechna przeszkoda, która może zatrzymać niezbędne prace i prowadzić do dalszych, znacznie poważniejszych zniszczeń nieruchomości.

Pierwsza, naturalna reakcja powinna być próba negocjacji. Brzmi banalnie, ale czasami brak zgody wynika po prostu z niewiedzy, strachu przed kosztami, braku zaufania do proponowanej ekipy czy nawet osobistej niechęci. Zbierz konkrety: dokładny zakres prac, szczegółowy kosztorys od kilku niezależnych firm, opinia rzeczoznawcy budowlanego o stanie technicznym dachu i konieczności naprawy, a także symulacja kosztów, jakie poniesie nieruchomość w przypadku braku działania (np. koszty osuszania po przeciekach, wymiana zniszczonych elementów konstrukcji, ryzyko zawalenia). Czasami suche fakty i liczby są w stanie przemówić do rozumu, gdzie emocje zawiodły.

Postaraj się dowiedzieć, co konkretnie jest przyczyną sprzeciwu. Czy chodzi o pieniądze? Może można znaleźć tańsze, ale wciąż skuteczne rozwiązanie? Czy obawa dotyczy firmy wykonawczej? Może zaproponuj wybór innej, rekomendowanej ekipy? Czy to czysta złośliwość lub inna osobista kwestia? Tutaj pole manewru jest mniejsze, ale czasem zrozumienie motywacji pomaga znaleźć klucz do rozwiązania. Czasami warto też porozmawiać indywidualnie, a nie w grupie – mniejsza presja sprzyja otwarciu.

Jeśli rozmowy utkną w martwym punkcie, można rozważyć mediację. Profesjonalny mediator to osoba trzecia, neutralna, która pomoże stroną znaleźć porozumienie. Mediacja jest szybsza i tańsza niż proces sądowy, a jej celem jest wypracowanie rozwiązania satysfakcjonującego (względnie) wszystkich. Koszt mediacji, powiedzmy 500-1500 PLN za kilka spotkań, jest niczym w porównaniu do kosztów procesu i ewentualnych dalszych zniszczeń dachu. Porozumienie mediacyjne, zatwierdzone przez sąd, ma moc prawną ugody sądowej.

Ale co, gdy negocjacje i mediacja spaliły na panewce? Gdy opór jest nieprzejednany, a stan dachu grozi katastrofą budowlaną lub po prostu degraduje całą nieruchomość? Wtedy niestety jedyną dostępną ścieżką prawną jest droga sądowa. Prawo nie pozostawia współwłaścicieli bezbronnych wobec paraliżującej obstrukcji ze strony innych. Kodeks cywilny przewiduje mechanizmy umożliwiające podjęcie koniecznych działań nawet wbrew woli części współwłaścicieli.

Sąd, na wniosek zainteresowanych współwłaścicieli, może upoważnić ich do dokonania czynności zarządu (także tych przekraczających zwykły zarząd, jeśli brak jest jednomyślności) lub, w pewnych sytuacjach, wyznaczyć zarządcę sądowego. To nie jest szybkie rozwiązanie, ani bezbolesne, ale w sytuacji patowej jest to często jedyny sposób na ruszenie sprawy z miejsca i ocalenie nieruchomości przed ruiną, czy po prostu umożliwienie przeprowadzenia niezbędnego remontu.

Warto podkreślić, że sąd nie podejmuje decyzji za współwłaścicieli "ot tak". Sąd ocenia przede wszystkim, czy planowany remont dachu jest uzasadniony, konieczny i czy odmowa zgody przez niektórych współwłaścicieli jest nieuzasadniona lub szkodliwa dla dobra wspólnego. Potrzebne będą dowody: ekspertyzy, dokumentacja fotograficzna, kosztorysy. Sądowa zgoda współwłaściciela na remont (choć technicznie to upoważnienie do jego przeprowadzenia mimo braku tej zgody) zastępuje wolę opornych i umożliwia legalne przystąpienie do prac.

Ignorowanie problemu i brak działania ze względu na spór może mieć też swoje prawne konsekwencje. Jeśli dach ulegnie dalszym zniszczeniom wskutek zaniedbania, współwłaściciel, który blokował remont, może ponosić odpowiedzialność za szkodę wobec pozostałych, a nawet osób trzecich (np. zalane mieszkanie poniżej). To argument, który warto przedstawić opornemu sąsiadowi – "Wasza bierność może Was słono kosztować w przyszłości".

Droga sądowa może być kosztowna i czasochłonna (proces może trwać od kilku miesięcy do kilku lat, w zależności od skomplikowania i obłożenia sądu). Jednak gdy stawka jest wysoka – np. zachowanie wartości całej nieruchomości, zapobieżenie katastrofie – jest to inwestycja w przyszłość. Złożenie wniosku do sądu to ostateczność, ale często niezbędna, gdy wszystkie inne ścieżki negocjacyjne i mediacyjne zostały wyczerpane.

Pamiętajmy, że wniosek do sądu może złożyć tylko pewna grupa współwłaścicieli (o tym, kto dokładnie, w kolejnym rozdziale). Jeśli masz tylko niewielki udział w nieruchomości, ale widzisz problem z dachem i potrzebę remontu, musisz najpierw zjednoczyć siły z innymi współwłaścicielami. Wspólny front jest silniejszy nie tylko w negocjacjach, ale i w sądzie.

Droga sądowa – Kto może wystąpić do sądu o zgodę na remont dachu?

Wylądowaliśmy w sądzie. Czasem życie pisze scenariusze, które wymuszają takie kroki. Kiedy polubowne metody zawodzą, a los dachu i całej nieruchomości wisi na włosku z powodu oporu jednego czy kilku współwłaścicieli, jedyną instancją, która może przeciąć ten gordyjski węzeł, jest sąd. Ale kto właściwie ma prawo pociągnąć sprawę do sądu w kwestii remontu dachu?

Zasada ogólna w przypadku czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu (czyli tych większych, o których mówiliśmy wcześniej, jak wymiana poszycia dachu), do których wymagana jest zgoda wszystkich, mówi jasno: jeśli takiej jednomyślnej zgody brak, a planowana czynność jest niezbędna lub wysoce użyteczna dla wspólnego dobra, współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą wystąpić do sądu o upoważnienie do jej dokonania. To wynika bezpośrednio z art. 199 Kodeksu cywilnego.

Co to oznacza w praktyce? Jeśli posiadasz 50% lub więcej udziałów w nieruchomości, jesteś w komfortowej sytuacji – możesz samodzielnie złożyć wniosek do sądu. Niezależnie od tego, ilu innych współwłaścicieli sprzeciwia się remontowi (nawet jeśli są wszyscy pozostali!), Twoje 50%+ udziałów daje Ci legitymację procesową do zainicjowania postępowania. Składając taki wniosek, żądasz, aby sąd orzekł, że możesz przeprowadzić remont mimo braku zgody pozostałych. Sąd, oczywiście, najpierw oceni, czy remont faktycznie przekracza zwykły zarząd i czy jest uzasadniony.

A co, jeśli Twoje udziały są mniejsze, np. 30%? Wtedy, niestety, nie możesz iść do sądu w pojedynkę na tej podstawie (z art. 199 KC). Musisz porozumieć się z innymi współwłaścicielami, tak aby suma Waszych udziałów wynosiła co najmniej 50%. Jeśli masz 30%, a sąsiad, który też widzi problem z dachem, ma 25%, to wspólnie posiadacie 55%. Razem możecie podpisać wniosek i wspólnie wystąpić do sądu o zgodę na remont dachu. Wniosek powinien być złożony przez Was obu (lub więcej osób) jako wnioskodawców.

Inna sytuacja powstaje, gdy planujesz drobniejszy remont dachu, uznawany za czynność zwykłego zarządu (wymiana kilku dachówek, czyszczenie rynien), do której zazwyczaj wystarczy zgoda większości, ale... nie możesz tej większości uzyskać. Może współwłaściciele posiadający większość udziałów są bierni, wyjechali, są skłóceni, albo po prostu nie chcą się zająć problemem. W takiej patowej sytuacji zastosowanie znajdzie inny przepis – art. 201 Kodeksu cywilnego.

Według art. 201 KC, jeżeli większość współwłaścicieli nie może podjąć uchwały (np. o remoncie dachu, który jest czynnością zwykłego zarządu), każdy ze współwłaścicieli mniejszościowych (ale też większościowych, którzy nie mogą podjąć uchwały) może żądać rozstrzygnięcia przez sąd. Wniosek z art. 201 KC może więc złożyć *każdy* współwłaściciel, niezależnie od wielkości posiadanych udziałów, pod warunkiem że chodzi o czynność zwykłego zarządu i brakuje wymaganej większości do podjęcia uchwały. Sąd wówczas oceni, czy czynność (remont dachu) jest celowa z punktu widzenia prawidłowego zarządu nieruchomością i, jeśli tak, upoważni wnioskodawcę do jej wykonania.

Mamy też opcję ostateczną, przewidzianą w art. 203 Kodeksu cywilnego: wniosek o wyznaczenie zarządcy sądowego. To jest "atomowe" rozwiązanie stosowane, gdy:

1. Nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu (np. na regularną konserwację dachu).
2. Większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu (np. celowo nie zgadzają się na drobne, ale konieczne naprawy dachu, powodując jego degradację).

Z wnioskiem o wyznaczenie zarządcy sądowego może wystąpić każdy ze współwłaścicieli. Sądowy zarządca przejmuje zarząd nad nieruchomością wspólną (lub jego częścią, np. właśnie kwestiami utrzymania budynku), w tym nad sprawami związanymi z remontem dachu, i dokonuje czynności zarządu, które są niezbędne, z pominięciem woli współwłaścicieli. Koszty zarządcy ponoszą oczywiście współwłaściciele.

Podsumowując: jeśli planujesz duży remont dachu (czynność przekraczająca zwykły zarząd), potrzebujesz mieć minimum 50% udziałów, aby samemu iść do sądu (art. 199 KC). Jeśli Twój udział jest mniejszy, musisz zebrać koalicję, która łącznie da 50%+. Jeżeli zaś sprawa dotyczy drobniejszego, ale potrzebnego remontu (czynność zwykłego zarządu), a brakuje zgody większości, każdy współwłaściciel, nawet ten z najmniejszym udziałem (np. 1%), może złożyć wniosek z art. 201 KC. A gdy sprawy zarządu utknęły na dobrej, a większość działa na szkodę nieruchomości, każdy może wnioskować o zarządcę sądowego (art. 203 KC).

Formalności sądowe wymagają przygotowania. Wniosek do sądu o rozstrzygnięcie w sprawie zarządu rzeczą wspólną (bo tak fachowo nazywa się to postępowanie) musi zawierać uzasadnienie, wskazanie pozostałych współwłaścicieli jako uczestników postępowania, dowody na konieczność remontu (ekspertyzy, zdjęcia, kosztorysy), a także dowody na bezskuteczność prób polubownego rozwiązania problemu (np. kopie pism, protokoły ze spotkań). Opłata sądowa od wniosku jest stosunkowo niewielka, rzędu kilkuset złotych, ale dochodzą potencjalne koszty zastępstwa procesowego (wynagrodzenie dla prawnika) i co ważniejsze, koszty opinii biegłego sądowego (specjalisty z zakresu budownictwa), które mogą wynieść od 1000 do nawet 5000 złotych i więcej, zależnie od skomplikowania.

Postępowanie sądowe w tych sprawach toczy się w trybie nieprocesowym. Oznacza to, że nie ma stron procesowych (powód-pozwany), są wnioskodawcy i uczestnicy. Sąd bada sprawę i wydaje postanowienie. Udział adwokata lub radcy prawnego jest tutaj wysoce wskazany, ponieważ znajomość procedury i umiejętność skutecznego przedstawienia argumentacji (dlaczego remont dachu jest konieczny, a sprzeciw bezpodstawny) ma kluczowe znaczenie dla sukcesu.

Pamiętajmy, że nawet uzyskując sądowe upoważnienie do remontu, wykonanie orzeczenia i same prace mogą napotkać na dalsze utrudnienia ze strony opornych współwłaścicieli (np. brak dostępu do nieruchomości, utrudnianie prac). W takich sytuacjach konieczne może być zaangażowanie komornika sądowego, co generuje kolejne koszty i komplikuje proces. Niestety, walka o wspólne dobro, gdy brakuje zgody, bywa długa i wyczerpująca.

Wniosek do sądu to zatem poważny krok, często ostateczność, ale w sytuacji braku zgody na niezbędny remont dachu jest to jedyna ścieżka prawna, która pozwala pójść naprzód. "kto może wystąpić?" zależy więc ściśle od charakteru planowanych prac (zwykły vs. przekraczający zarząd) i wielkości posiadanych udziałów. W obu przypadkach kluczowe jest zgromadzenie solidnej dokumentacji potwierdzającej konieczność i zasadność remontu oraz udowodnienie bezcelowości dalszych prób negocjacyjnych.