Fundusz remontowy w małej wspólnocie 2025

Czy w małej, kameralnej wspólnocie mieszkaniowej można spać spokojnie, wiedząc, że niespodziewana awaria dachu lub pęknięta rura nie opróżnią błyskawicznie portfela? A może właśnie tam, gdzie wszyscy się znają, pojawiają się największe wyzwania związane z gromadzeniem środków na przyszłe naprawy? Zagadnienie fundusz remontowy w małej wspólnocie mieszkaniowej, choć wydaje się proste, kryje w sobie niemałe pułapki prawne i międzyludzkie, a obowiązki współwłaścicieli względem tego mechanizmu bywają niejasne, co rodzi konflikty i brak płynności finansowej.

Problem gromadzenia środków na przyszłe remonty w małych wspólnotach mieszkaniowych jest o tyle skomplikowany, że często brakuje w nich sformalizowanych struktur i procedur znanych z dużych wspólnot, zarządzanych na podstawie Ustawy o własności lokali.

Przepisy Kodeksu cywilnego, na których opiera się funkcjonowanie małych wspólnot (do siedmiu lokali włącznie), nie narzucają wprost obowiązku tworzenia odrębnego funduszu celowego. Jednak zasada proporcjonalnego ponoszenia kosztów związanych z rzeczą wspólną, wynikająca z art. 207 KC, wyraźnie wskazuje na potrzebę partycypacji wszystkich współwłaścicieli w kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej, w tym kosztach remontów.

To właśnie ta zasada leży u podstaw idei funduszu remontowego, nawet jeśli formalnie nie przyjmuje on takiej nazwy i formy organizacyjnej jak w przypadku większych wspólnot.

W świetle obowiązujących przepisów i praktyki, choć nie ma twardego wymogu prawnego zakładania formalnego funduszu remontowego w małej wspólnocie, gromadzenie środków na przyszłe prace naprawcze jest kluczowe dla zapewnienia długoterminowego bezpieczeństwa i wartości nieruchomości.

Brak funduszu może skutkować koniecznością szybkiego i często bolesnego jednorazowego pokrywania kosztów większych awarii, co jest uciążliwe dla współwłaścicieli i może prowadzić do opóźnień w niezbędnych pracach, pogarszając stan techniczny budynku.

Statystycznie, wspólnoty z ustanowionym, choćby nieformalnym, funduszem remontowym znacznie rzadziej borykają się z problemami finansowymi w przypadku niespodziewanych napraw, co potwierdzają analizy sytuacji w tysiącach niewielkich wspólnot na terenie kraju.

Powyższe dane jasno wskazują, że nawet w niewielkim budynku koszty remontów mogą sięgać znacznych kwot, a próba jednorazowego sfinansowania ich ze składek współwłaścicieli może napotkać na poważne przeszkody finansowe, zwłaszcza gdy remont jest nagły i nieprzewidziany.

Systematyczne odkładanie nawet niewielkich kwot w ramach fundusz remontowy mała wspólnota wydaje się zatem nie tyle opcją, co koniecznością, mającą na celu zabezpieczenie interesów wszystkich współwłaścicieli i zapewnienie stabilności finansowej wspólnoty.

Obowiązki współwłaścicieli wobec funduszu remontowego

W małej wspólnocie mieszkaniowej, gdzie nie ma ustawowego obowiązku tworzenia formalnego funduszu remontowego, obowiązki współwłaścicieli wobec tego mechanizmu wynikają bezpośrednio z zasad współwłasności nieruchomości wspólnej.

Artykuł 207 Kodeksu cywilnego jasno stanowi, że współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną w stosunku do wielkości swoich udziałów.

Ta zasada oznacza, że każdy właściciel lokalu w małej wspólnocie ma obowiązek partycypowania w kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej, w tym w kosztach niezbędnych remontów, proporcjonalnie do wielkości swojego udziału w nieruchomości wspólnej, określonego w akcie notarialnym.

Nie ma tu znaczenia, czy współwłaściciele ustanowili formalny fundusz remontowy czy też gromadzą środki w inny sposób.

Obowiązek ponoszenia kosztów remontów jest niezbywalny i wynika wprost z prawa własności.

To tak, jak z samochodem – nawet jeśli nie odłożymy pieniędzy na wymianę oleju, prędzej czy później i tak będziemy musieli to zrobić, ponosząc dodatkowo koszty ewentualnych awarii spowodowanych zaniedbaniem.

Zatem, jeśli wspólnota zdecyduje o przeprowadzeniu remontu dachu o koszcie 60 000 zł, a nasz udział w nieruchomości wspólnej wynosi 1/4, nasz udział w kosztach remontu wyniesie 15 000 zł, niezależnie od tego, czy posiadamy te środki „pod ręką” czy nie.

Brak środków na koncie wspólnoty w momencie konieczności przeprowadzenia remontu wymusza na współwłaścicielach natychmiastowe wyłożenie gotówki, co może być problematyczne i generować konflikty.

Systematyczne wpłaty na poczet przyszłych remontów, nawet jeśli nieformalnie nazwane, pozwalają rozłożyć te koszty w czasie, czyniąc je bardziej strawialnymi dla domowych budżetów.

Obowiązek współwłaścicieli obejmuje nie tylko fizyczne przekazywanie środków, ale także odpowiedzialność za podejmowanie decyzji dotyczących planowanych remontów i sposobów ich finansowania.

Choć w małej wspólnocie nie ma formalnych zebrań i uchwał, decyzje w sprawach zarządu nieruchomością wspólną wymagają zgody większości współwłaścicieli liczonej według wielkości udziałów w przypadku czynności zwykłego zarządu lub jednomyślności w przypadku czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu.

Zaniechanie podejmowania decyzji w ważnych kwestiach remontowych jest równie szkodliwe jak brak wpłat.

W przypadku braku zgody większości w sprawach zwykłego zarządu, każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności, co niestety bywa kosztowne i czasochłonne.

Co więcej, jeśli większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość poprzez zaniechanie remontów lub niewłaściwe zarządzanie zgromadzonymi środkami, każdy ze współwłaścicieli może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy przymusowego.

Taka sytuacja, choć zdarza się rzadko, pokazuje wagę indywidualnej odpowiedzialności każdego współwłaściciela za stan nieruchomości wspólnej i konieczność aktywnego uczestnictwa w procesie decyzyjnym.

Zrozumienie i przestrzeganie tych obowiązków jest kluczowe dla sprawnego funkcjonowania małej wspólnoty i uniknięcia poważnych problemów w przyszłości.

Zasady gromadzenia i wydatkowania środków na remonty

W małej wspólnocie mieszkaniowej zasady gromadzenia i wydatkowania środków na remonty nie są tak sztywno określone jak w dużych wspólnotach, gdzie funkcjonuje ustawowy mechanizm funduszu remontowego i obligatoryjne uchwały.

Tutaj prym wiodą przepisy Kodeksu cywilnego dotyczące współwłasności, które wymagają zgody współwłaścicieli na dokonywanie czynności związanych z rzeczą wspólną.

Oznacza to, że samo ustanowienie mechanizmu gromadzenia środków na remonty, potocznie nazywanego funduszem remontowym, wymaga zgody większości współwłaścicieli liczonej według wielkości udziałów, jako że jest to czynność dotycząca zwykłego zarządu.

W praktyce może to przyjąć formę ustnego porozumienia lub pisemnego regulaminu przyjętego większością głosów, gdzie określone zostaną zasady wpłat, częstotliwość i sposób ich rozliczania.

Często spotykaną praktyką jest ustalenie miesięcznej zaliczki na poczet przyszłych remontów, której wysokość ustalana jest wspólnie na podstawie przewidywanych kosztów utrzymania i planowanych prac.

Wysokość tej zaliczki może się różnić w zależności od stanu technicznego budynku i oczekiwań współwłaścicieli, ale zazwyczaj waha się od kilkudziesięciu do kilkuset złotych miesięcznie od każdego lokalu.

Przykładowo, w małej wspólnocie liczącej 4 lokale, gdzie planowany jest remont dachu za 80 000 zł w ciągu 5 lat, miesięczna składka wyniosłaby około 333 zł od lokalu (80 000 zł / 5 lat / 12 miesięcy / 4 lokale), co pokazuje, że nawet przy stosunkowo dużym remoncie, regularne odkładanie środków jest wykonalne.

Wydawanie zgromadzonych środków na remonty również podlega regułom Kodeksu cywilnego.

Drobne naprawy i konserwacja, mieszczące się w ramach zwykłego zarządu, wymagają zgody większości współwłaścicieli.

Natomiast większe prace, takie jak kompleksowy remont elewacji czy wymiana całej instalacji grzewczej, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, wymagają zgody wszystkich współwłaścicieli.

To właśnie wymóg jednomyślności w przypadku dużych remontów bywa największą przeszkodą w małych wspólnotach.

Wystarczy, że jeden ze współwłaścicieli nie zgodzi się na planowany remont, by cały projekt legł w gruzach, nawet jeśli reszta właścicieli jest przekonana o jego zasadności i konieczności.

W takiej sytuacji, gdy brak jest jednomyślności, współwłaściciele posiadający co najmniej połowę udziałów mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który oceni celowość i zasadność planowanej czynności.

Zarządzanie zgromadzonymi środkami w małej wspólnocie może być powierzone jednemu ze współwłaścicieli lub zewnętrznemu zarządcy nieruchomości, jeśli wszyscy właściciele wyrażą na to zgodę.

Warto jednak pamiętać, że w przypadku małej wspólnoty zarządca może funkcjonować tylko za zgodą wszystkich właścicieli, co w praktyce bywa trudne do osiągnięcia.

Bez względu na to, kto zarządza środkami, ważne jest zapewnienie transparentności i regularne informowanie wszystkich współwłaścicieli o stanie zgromadzonej kwoty i planowanych wydatkach.

Prowadzenie prostej dokumentacji finansowej, nawet w formie arkusza kalkulacyjnego, może znacznie ułatwić ten proces i zapobiec nieporozumieniom.

Podsumowując, gromadzenie i wydatkowanie środków na remonty w małej wspólnocie opiera się na uzgodnieniach między współwłaścicielami i wymogach zgody określonych w Kodeksie cywilnym, a transparentność i otwarta komunikacja są kluczowe dla sprawnego zarządzania tym procesem.

Alternatywne rozwiązania dla funduszu remontowego w małej wspólnocie

Choć fundusz remontowy w tradycyjnym rozumieniu, oparty na comiesięcznych zaliczkach i gromadzeniu kapitału, jest rozwiązaniem optymalnym z punktu widzenia stabilności finansowej, w małej wspólnocie mieszkaniowej mogą pojawić się sytuacje, w których jego ustanowienie jest trudne lub wręcz niemożliwe.

Brak jednomyślności co do wysokości składek, brak zaufania między współwłaścicielami czy po prostu indywidualne preferencje mogą skłonić do poszukiwania alternatywnych sposobów finansowania remontów.

Jednym z rozwiązań, choć o znacznie mniejszej przewidywalności i stabilności, jest finansowanie remontów w momencie ich zaistnienia poprzez jednorazowe wpłaty współwłaścicieli.

Wymaga to jednak natychmiastowej mobilizacji finansowej wszystkich właścicieli w momencie wystąpienia awarii lub konieczności przeprowadzenia większych prac.

O ile w przypadku niewielkich napraw, np. wymiany spękanej dachówki, jednorazowa składka może być akceptowalna, o tyle w obliczu poważniejszego problemu, jak np. konieczność natychmiastowej naprawy uszkodzonej elewacji po wichurze, jednorazowe wyłożenie kilku czy kilkunastu tysięcy złotych przez każdego z właścicieli może być bardzo trudne, a nawet niemożliwe, co może skutkować opóźnieniami w pracach i pogorszeniem stanu nieruchomości.

Kolejną opcją, stosowaną raczej w ostateczności, jest zaciągnięcie kredytu na remont przez wspólnotę mieszkaniową.

Choć banki coraz częściej oferują produkty finansowe dla wspólnot mieszkaniowych, proces uzyskania takiego kredytu w małej wspólnocie może być bardziej skomplikowany.

Wymaga to zgody wszystkich współwłaścicieli na zaciągnięcie zobowiązania, a banki mogą wymagać dodatkowych zabezpieczeń ze względu na specyficzną strukturę prawną małej wspólnoty.

Co więcej, koszty kredytu (odsetki, prowizje) zwiększają ogólny koszt remontu, a konieczność regularnej spłaty rat obciąża budżety współwłaścicieli przez wiele lat.

Zastosowanie znajduje tu stary, dobry przykład: Czy kupiłbyś samochód bez ubezpieczenia, licząc, że w razie wypadku zbierzesz pieniądze na jego naprawę od sąsiadów? Raczej nie. Podobnie jest z remontami – lepiej mieć "ubezpieczenie" w postaci zgromadzonych środków.

Istnieje również możliwość wystąpienia o dotacje lub fundusze z programów publicznych, np. na termomodernizację budynków.

Procedury te są jednak zazwyczaj czasochłonne i wymagają spełnienia wielu formalnych wymogów, a co najważniejsze, nie każdy rodzaj remontu kwalifikuje się do takiego wsparcia.

Nie można też zapominać o możliwości zatrudnienia zarządcy przymusowego, o którego mogą wnioskować współwłaściciele w sytuacji, gdy brak jest zgody większości na czynności zwykłego zarządu lub większość narusza zasady prawidłowego zarządzania.

Zarządca przymusowy, ustanowiony przez sąd, ma uprawnienia do podejmowania decyzji dotyczących nieruchomości wspólnej, w tym do planowania i finansowania remontów, niezależnie od woli współwłaścicieli.

Jest to jednak rozwiązanie radykalne, często stosowane w sytuacjach patowych i wiąże się z dodatkowymi kosztami związanymi z wynagrodzeniem zarządcy.

Wreszcie, w przypadku małych wspólnot, niezwykle ważną, choć nieformalną "alternatywą" dla funduszu remontowego jest po prostu komunikacja i współpraca między sąsiadami.

Otwarta rozmowa o potrzebach remontowych, wspólne planowanie i szukanie rozwiązań może okazać się równie skuteczne, a często mniej stresujące niż formalne procedury czy sztywne regulaminy.

Studium przypadku z niewielkiej kamienicy w centrum Krakowa, gdzie 5 właścicieli zdecydowało się na rezygnację z formalnego funduszu i zamiast tego ustalili comiesięczne spotkania, na których omawiali bieżące problemy i planowali remonty, pokazuje, że przy wzajemnym zaufaniu i zaangażowaniu można skutecznie zarządzać nieruchomością wspólną nawet bez sztywnych ram formalnych.