Wzór umowy na remont mieszkania

Remont mieszkania to transakcja pełna dylematów: co dokładnie wpiszesz w umowie, jak zamkniesz koszt — ryczałt czy rozliczenie rzeczywiste — oraz jak zabezpieczysz terminy i gwarancję, żeby nie zostać z półmetrem świeżej gładzi i rachunkiem wyższym o 30%. Ten tekst pokazuje, co powinien zawierać wzór umowy typu B (zakres średni), jakie liczby wpisać przykładowo do § dotyczących ceny i kar, oraz jak konstruować zapisy o aneksach tak, by każda zmiana wymagała podpisu i kwoty. Dwa wątki, które będą przewijać się w rozdziałach: precyzyjny opis zakresu robót oraz mechanizm rozliczeń i kar — to one decydują o bezpieczeństwie finansowym obu stron.

• Zakres robót i powiązanie z ofertą
• Koszty, VAT i wyłączenia – zakres kosztów
• Wynagrodzenie ryczałtowe i aneksy do umowy
• Sposób zapłaty i terminy płatności
• Obowiązki stron przed rozpoczęciem robót
• Terminy, kary umowne i konsekwencje zwłoki
• Gwarancja, odbiór i usuwanie usterek
• Wzór umowy na remont mieszkania — Pytania i odpowiedzi

Tabela pokazuje liczby, które warto wpisać od razu, a nie zostawiać „do dogadania”: przy 45 m² i stawce 800 PLN/m² koszt netto wynosi 36 000 PLN, VAT +23% daje 44 280 PLN brutto, a zaliczka 30% to 10 800 PLN, co zabezpiecza płynność wykonawcy i zmusza zamawiającego do konkretnego zaangażowania. Kwestia kar umownych jest równie ważna — 0,2% dziennie daje 72 PLN za każdy dzień opóźnienia przy tej kwocie, a limit 10% netto oznacza, że po 50 dniach kary osiągną 3 600 PLN, więc zapis limitu ma realne znaczenie dla obu stron.

Zobacz także: Remonty Szelągowskiej: Zgłoszenia do Programu TV

Zakres robót i powiązanie z ofertą

Najważniejsza zasada brzmi: im dokładniej opiszesz zakres, tym mniejsze ryzyko sporów po wykonaniu. W umowie typu B zakres wpisz w załączniku A w formie wykazu pozycji: np. wymiana podłóg 45 m², klejenie płytek 4,5 m², malowanie 120 m², montaż drzwi 3 szt., likwidacja ściany 2 m²; dodaj ilości, materiały i standard wykonania. Zapis o powiązaniu z ofertą musi stwierdzać, że oferta stanowi integralną część umowy, a wszelkie rozbieżności rozstrzyga załącznik szczegółowy. Taki układ minimalizuje dyskusje o tym, “czy to było w cenie”, bo oferta i załączniki tworzą jedną narrację robót.

Opis standardu wykonania powinien wymieniać parametry materiałów i normy jakości: grubość posadzki, klasa płytek, liczba warstw farby, dopuszczalne odchylenia. Wzór umowy może wskazać konkretne parametry techniczne, np. klej elastyczny gra-otporni 4 mm minimalnie albo farba zmywalna II klasy; jeśli nie chcesz brandować, użyj terminów „materiał o parametrach nie niższych niż…”. Taki zapis pozwala uniknąć wymiany materiałów na tańsze wersje bez zgody zleceniodawcy. W praktyce tu podpisywane są kluczowe warunki jakościowe roboty.

Zmiany zakresu muszą być formalizowane aneksem z określeniem ceny i terminu, a nie „ustnie po robocie”. Umowa powinna definiować sposób zgłaszania prac dodatkowych, jednostkowe stawki katalogowe i termin akceptacji aneksu, np. 3 dni na podpis od daty przedstawienia kalkulacji. Jeśli wykonawca zacznie pracę bez podpisu, zgłasza roszczenie, ale ryzyko sporu rośnie; dlatego przykład wzoru B przewiduje jasno: prace poza załącznikiem są płatne według cennika lub po podpisaniu aneksu.

Zobacz także: Mieszkania komunalne Wrocław: lista do remontu 2025

Koszty, VAT i wyłączenia – zakres kosztów

W umowie trzeba rozróżnić koszty wchodzące w cenę ryczałtową i te wyłączone: koszt materiałów określonych w załączniku, robocizny i transportu powinien być w cenie, natomiast wyposażenie ruchome, sprzęt AGD, meble wolnostojące i opłaty administracyjne często są wyłączone. Przykład liczbowy: cena netto 36 000 PLN obejmuje materiały (16 200 PLN), robociznę (12 600 PLN), transport i utylizację (1 800 PLN) oraz koszty pośrednie (5 400 PLN), do tego doliczany jest VAT 23% (8 280 PLN). Wzór umowy musi wskazywać wyraźnie, które elementy wykonawca zamawia i opłaca, a które dostarcza zamawiający.

Wyłączenia warto wymienić oddzielnie: pozwolenia, opłaty za wywóz gruzu powyżej uzgodnionej ilości, wymiana instalacji w pionach budynku, demontaż konstrukcji nośnych — to przykłady, które łatwo generują koszty dodatkowe. Dla prac dodatkowych umowa powinna przewidywać stawkę godzinową np. 120 PLN/godz. netto lub jednostkowe ceny: skucie ściany 1 m² → 250 PLN, usunięcie glazury 1 m² → 60 PLN. Jasne wartości minimalizują późniejsze spory o dopłaty.

VAT 23% zwykle doliczamy do kwoty netto; w umowie wpisz wyraźnie, że kwoty są podane netto i VAT zostanie doliczony. Jeśli wykonawca jest zwolniony z VAT, zaznacz to w treści umowy. Warto też dodać zapis o nieprzewidzianych pracach zmieniających podstawę opodatkowania — wtedy aneks powinien zawierać nową kalkulację netto i VAT, a termin płatności aneksu np. 7 dni od daty wystawienia.

Wynagrodzenie ryczałtowe i aneksy do umowy

Wynagrodzenie ryczałtowe daje zleceniodawcy przewidywalność kosztów, ale wykonawca bierze na siebie ryzyko nieprzewidzianych utrudnień; dlatego umowa typu B powinna zawierać klauzulę o pracach dodatkowych i procedurę aneksową. Aneks to dokument, który musi wskazywać zakres dodatkowy, wycenę netto, wpływ na termin i podpisy obu stron; bez tego aneksu praca dodatkowa nie jest rozliczana. Wzór umowy warto skonstruować tak, by aneks automatycznie zawierał szacunkowe stawki jednostkowe, co przyspiesza decyzję i pozwala szybko oszacować koszt zmian.

W praktycznej formule aneksu wpisz mechanizm: wykonawca zgłasza zakres dodatkowy na piśmie z kosztorysem w ciągu 3 dni roboczych, zamawiający ma 5 dni roboczych na akceptację lub odrzucenie, a w przypadku braku decyzji wykonawca wstrzymuje prace. Wynagrodzenie ryczałtowe powinno zawierać margines na nieprzewidziane prace lub klauzulę renegocjacji przy znaczącym rozszerzeniu zakresu, np. powyżej 10% wartości netto kontraktu. To chroni obie strony przed „rozsypaniem” budżetu.

Przykładowe ceny aneksowe w umowie: skucie ściany 1 m² → 250 PLN/netto, wymiana krótkiego odcinka instalacji wod.-kan. → 180 PLN/netto, dodatkowy dzień pracy ekipy 2-osobowej → 1 000 PLN/netto. Takie stawki w aneksie skracają negocjacje i ograniczają nieporozumienia przy wykonywaniu drobnych, ale kosztownych modyfikacji. Zadbaj, aby aneks wpływał też na harmonogram — każda zmiana czasu powinna być skwantyfikowana.

Sposób zapłaty i terminy płatności

Jasny harmonogram płatności to istota bezpieczeństwa finansowego: przykład umowy typu B przewiduje zaliczkę 30% netto (10 800 PLN), płatną w ciągu 7 dni od podpisania umowy; płatność etapowa 50% netto (18 000 PLN) po zakończeniu kluczowego etapu, np. po ukończeniu robót mokrych; oraz 20% netto (7 200 PLN) po odbiorze końcowym. Wzór powinien określić dokumenty rozliczeniowe — faktura lub rachunek, protokół odbioru, a także termin zapłaty, np. 7 dni od daty wystawienia faktury. Tak zapisane terminy redukują ryzyko opóźnień i sporów o rozliczenia.

W umowie warto przewidzieć mechanizm retencji: np. 5% kwoty netto zablokowane do usunięcia usterek w okresie gwarancyjnym (do 12 miesięcy po odbiorze), albo zastąpić to zabezpieczeniem w postaci gwarancji bankowej/wymagalnej. Zapis o odsetkach za zwłokę przy płatnościach może powoływać się na stawkę ustawową bez konieczności cytowania przepisów, i powinien określać, że opóźnienie ponad 14 dni daje wykonawcy prawo do wstrzymania prac. Te mechanizmy chronią przed efektownymi, ale kosztownymi przestojami.

Formy płatności określ: przelew na konto wykonawcy z tytułem wpłaty, wystawienie faktury VAT, potwierdzenie przelewu jako dowód uiszczenia. Zadbaj, aby w umowie znalazł się zapis o konsekwencjach nieterminowych płatności — np. wstrzymanie dostaw materiałów lub prac — oraz procedura reklamacji faktury w terminie 5 dni od otrzymania. Konkrety w tej części umowy zapobiegają emocjom przy pierwszych rozliczeniach.

Obowiązki stron przed rozpoczęciem robót

Przed pierwszym młotem umowa powinna precyzować obowiązki zamawiającego i wykonawcy: zamawiający udostępnia lokal, zapewnia media (energia 230V i woda), usuwa rzeczy wartościowe i meble ruchome albo wskazuje miejsce ich składowania, a wykonawca zapewnia sprzęt, pracowników, ubezpieczenie OC oraz przestrzeganie zasad BHP. Wzór umowy musi zawierać termin przekazania placu budowy i protokół przekazania stanu istniejącego, z wykazem uszkodzeń i wyposażenia, który podpisują obie strony. To zapobiega reklamacji typu „to pan mi pękł parapet” po zakończeniu robót.

Lista kontrolna przed startem pracy powinna być częścią wzoru umowy; proponowany checklist w formie

• przekazanie kluczy i termin 14 dni
• zapewnienie prądu i wody przez zamawiającego
• wskazanie miejsca składowania materiałów
• uzyskanie pozwoleń, jeśli wymagane
• protokół stanu istniejącego

Wykonawca powinien również przedstawić plan BHP, listę pracowników i sprzętu oraz potwierdzenie ubezpieczenia OC przed rozpoczęciem robót; zamawiający może żądać kopii tych dokumentów jako załącznika do umowy. Jeśli wykonawca potrzebuje dostępu do pionów instalacyjnych w budynku wielorodzinnym, konieczne są zgody wspólnoty lub zarządcy, a ich brak powinien być traktowany jako przyczyna opóźnienia niezależna od wykonawcy. Dobrze skonstruowany wzór umowy jednoznacznie rozdziela te obowiązki.

Terminy, kary umowne i konsekwencje zwłoki

Terminy w umowie powinny być konkretne: data rozpoczęcia (np. 14 dni od umowy), czas realizacji 28 dni roboczych, oraz zapis o przedłużeniu terminu w przypadku aneksów lub siły wyższej. Kary za zwłokę według przykładu wynoszą 0,2% netto za każdy dzień opóźnienia, co przy 36 000 PLN daje 72 PLN/dzień, a limit 10% netto oznacza maksymalną karę 3 600 PLN; takie liczby warto wpisać w umowie, żeby obie strony wiedziały, jakie ryzyko finansowe ponoszą. Umowa powinna też wskazywać procedurę naliczania kar i termin zgłaszania roszczeń.

Warto dodać klauzule kompensacyjne: np. jeżeli zwłoka z winy zamawiającego (brak dostępu, brak decyzji), wykonawca ma prawo do przedłużenia i dopłat proporcjonalnych do utraconego czasu; jeśli natomiast to wykonawca opóźnia, zamawiający może żądać kar lub dochodzić odszkodowania przewyższającego kary w razie udowodnionych strat. Ważne są zapisy o warunkach zawieszających prace — opóźnienie płatności powyżej 14 dni daje wykonawcy prawo do wstrzymania robót bez narastania kar.

Przykładowe mechanizmy rozstrzygania sporów dotyczących terminów to negocjacje, mediacja lub arbiter wyznaczony w umowie; wzór może wskazywać, że spory będą rozstrzygane na drodze polubownej, a dopiero później przed sądem, co ogranicza koszty. Zapisy o konieczności dokumentowania przyczyn opóźnień (protokóły, zdjęcia, e-maile) pomagają w późniejszej weryfikacji roszczeń i minimalizują spór oparty na wersjach „on mówił, że…”.

Gwarancja, odbiór i usuwanie usterek

Wzór umowy powinien określać procedurę odbioru końcowego i protokołu odbioru — podpisany protokół kończy etap wykonawczy i uruchamia okres gwarancyjny; przykład: 24 miesiące gwarancji na wykonane roboty i 14 dni na usunięcie zgłoszonej wady po jej zidentyfikowaniu. Protokół odbioru powinien zawierać listę ewentualnych usterek i termin ich usunięcia; wykonawca może zobowiązać się do reagowania na zgłoszenia w ciągu 7 dni roboczych i usuwania usterek w ciągu 14 dni od zgłoszenia. Jeśli wykonawca nie usuwa usterek, zamawiający może zlecić naprawę osobie trzeciej i potrącić koszt z zatrzymanej retencji lub żądać zwrotu kosztów.

Warto wprowadzić różnicę pomiędzy wadami ujawnionymi przy odbiorze a wadami ukrytymi wykrytymi później — umowa powinna przewidywać sposób ich zgłaszania i terminy usunięcia, a także mechanizm ewentualnego zwrotu kosztów w przypadku niewykonania. Gwarancja powinna obejmować roboty, a nie materiały objęte gwarancją producenta; w umowie można wprost wskazać, które elementy mają odrębne warunki gwarancyjne. Takie zapisy porządkują obowiązki powykonawcze i zabezpieczają interesy obu stron.

Jeżeli usunięcie wady wymaga demontażu elementów, umowa może przewidzieć procedurę tymczasowego przywrócenia funkcji mieszkania (np. przywrócenie przepływu wody) oraz sposób rozliczenia kosztów tymczasowych rozwiązań. Dla bezpieczeństwa finansowego zamawiającego można wpisać, że w przypadku braku reakcji w przewidzianym terminie wykonawca traci prawo do części retencji proporcjonalnie do kosztu wykonania naprawy przez stronę trzecią.

Wzór umowy na remont mieszkania — Pytania i odpowiedzi

• Jaką rolę pełni umowa typu B w remoncie mieszkania i co reguluje?

  Umowa typu B to średniej wielkości wzór umowy na roboty budowlane przy remoncie mieszkania. Reguluje zakres robót, powiązanie z ofertą i jej integralność z umową.

• Co zawiera § 3 umowy i jak rozliczany jest koszt robót?

  § 3 reguluje całkowity koszt robót, VAT oraz wyłączenia kosztów. Obejmuje dostawę, montaż, robociznę i energię.

• Jak wygląda sposób zapłaty i możliwość zmian w projekcie?

  § 4 przewiduje ryczałtowy charakter wynagrodzenia i możliwość sporządzenia aneksu w przypadku prac dodatkowych; w § 5 określono sposób zapłaty (zaliczka i reszta) wraz z terminami i sposobem rozliczenia.

• Jakie są obowiązki stron przed rozpoczęciem prac i kwestie gwarancji oraz odbioru?

  § 6–7 dotyczą obowiązków przed rozpoczęciem (udostępnienie placu i mediów, BHP). § 11–13 regulują gwarancję, odbiór i usuwanie usterek w okresie gwarancyjnym oraz odpowiedzialność za naprawy. Umowa powinna być sporządzona w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach. W praktyce warto rozważyć różne wzory (A, B, C) dopasowane do zakresu robót.