Kto może odliczyć fundusz remontowy i zyskać ulgę na zabytki w 2026?

Właściciel lub współwłaściciel zabytku nieruchomego, który faktycznie poniósł wydatki na prace remontowe lub konserwatorskie i posiada pozwolenie wojewódzkiego konserwatora zabytków, może odliczyć od dochodu do 50% kosztów. Od rozliczenia za 2025 rok obowiązują jednak konkretne zmiany, które potrafią wywrócić dotychczasowe przyzwyczajenia podatkowe, więc warto przejść przez cały mechanizm krok po kroku.

• Kto może odliczyć fundusz remontowy i komu przysługuje ulga na zabytki
• Jakie wydatki na zabytek kwalifikują się do odliczenia 50% w PIT
• Dokumenty potrzebne do odliczenia funduszu remontowego i prac konserwatorskich
• Limit 50% i zmiany w uldze na zabytki od 2026 roku
• Wspólne rozliczenie małżonków i proporcje odliczenia
• Zwrot wydatków po odliczeniu i obowiązek doliczenia do dochodu
• Studium przypadku: remont dachu kamienicy wpisanej do rejestru zabytków
• Jak prawidłowo wpisać odliczenie na zabytek w PIT 37 i PIT 36
• Najczęstsze błędy w odliczeniu i jak ich uniknąć
• Ulga termomodernizacyjna a ulga na zabytki
• Archiwum i obowiązki po zakończeniu rozliczenia

Kto może odliczyć fundusz remontowy i komu przysługuje ulga na zabytki

Status właściciela lub współwłaściciela zabytku nieruchomego w momencie ponoszenia wydatków to absolutne minimum, by skorzystać z odliczenia. Bez tego warunku urząd skarbowy cofnie ulgę, niezależnie od pięknie zachowanych faktur. Sprawdza się to fizycznie tak: w księdze wieczystej musi widnieć wpis lub też w akcie notarialnym współwłasność w udziale.

Osobna kwestia dotyczy wspólności majątkowej małżonków. Małżonkowie rozliczający się wspólnie mogą podzielić odliczenie w dowolnych proporcjach, najczęściej po 50%. Kluczowe okazuje się źródło faktur i dokumentów. Gdy dokumenty wystawiono na jednego małżonka, ale oboje są współwłaścicielami, drugiemu również przysługuje prawo do części odliczenia, o ile zostanie odpowiednio udokumentowane.

Przy współwłasności w częściach ułamkowych, na przykład w lokalowej wspólnocie z wypisanymi udziałami, sytuacja wygląda inaczej. Ulga przysługuje wyłącznie osobie faktycznie dokonującej wpłat. Pozostali współwłaściciele, którzy nie partycypowali w wydatku, nie mogą odliczać cudzych wpłat. To rozróżnienie wynika bezpośrednio z konstrukcji przepisu art. 26 ust. 1 pkt 11 ustawy o PIT.

Jakie wydatki na zabytek kwalifikują się do odliczenia 50% w PIT

Mechanizm odliczenia obejmuje trzy kategorie wydatków, każda z własną definicją prawną. Wpłaty na fundusz remontowy wspólnoty lub spółdzielni to najczęstsza ścieżka właścicieli lokali w kamienicach. Fundusz remontowy stanowi de facto fundusz celowy gromadzony przez wspólnotę i przeznaczony na remonty części wspólnych, stąd ustawodawca uznał go za wydatk na zabytek.

Prace konserwatorskie i restauratorskie obejmują czynności niezbędne do zachowania zabytku w dobrym stanie. Chodzi o działania wymienione w art. 77 ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami, czyli między innymi stabilizację konstrukcji, odtwarzanie tynków, renowację stolarki, konserwację polichromii czy wymianę pokrycia dachowego z zachowaniem historycznej formy.

Roboty budowlane w rozumieniu prawa budowlanego to szersza kategoria, obejmująca wszelkie prace wymagające pozwolenia na budowę lub zgłoszenia. W kontekście zabytków obejmują one remonty dachów, klatek schodowych, elewacji, instalacji wewnętrznych, o ile pozostają w granicach decyzji konserwatorskiej.

• Wpłaty na fundusz remontowy wspólnoty lub spółdzielni
• Prace konserwatorskie wymienione w art. 77 ustawy o ochronie zabytków
• Prace restauratorskie stanowiące część szerszego projektu konserwatorskiego
• Roboty budowlane prowadzone na podstawie pozwolenia konserwatora

Dokumenty potrzebne do odliczenia funduszu remontowego i prac konserwatorskich

Bez dokumentów ulga nie istnieje w sensie podatkowym. Pozwolenie wojewódzkiego konserwatora zabytków na przeprowadzenie prac to warunek wstępny, który musi być wydane przed rozpoczęciem robót. Wydanie następuje w trybie decyzji administracyjnej i powinno precyzyjnie wskazywać zakres dopuszczalnych prac.

Po zakończeniu prac podatnik potrzebuje zaświadczenia od konserwatora o wykonaniu prac zgodnie z pozwoleniem. Dokument ten potwierdza spełnienie warunków technicznych i merytorycznych wymogów konserwatorskich. Bez tego zaświadczenia urząd skarbowy zakwestionuje odliczenie nawet przy poprawnych fakturach.

Faktury VAT wystawione na właściciela lub współwłaściciela stanowią trzeci filar dokumentacji. Rachunki, paragony fiskalne i faktury bez VAT nie uprawniają do ulgi, ponieważ przepis wymaga udokumentowania wydatku w ściśle określonej formie. To oznacza, że zakup materiałów budowlanych objętych procedurą VAT-marża lub zwolnionych z VAT uniemożliwia skorzystanie z odliczenia w tej części.

Limit 50% i zmiany w uldze na zabytki od 2026 roku

Podstawowy limit działania ulgi to odliczenie nie więcej niż 50% kwoty wydatków. Mechanizm wyliczenia wygląda tak: wydatki kwalifikowane mnożymy przez 0,5, a następnie pomniejszamy o tę kwotę podstawę obliczenia podatku, co przy II progu 32% realnie przekłada się na 16% zwrotu z każdej zainwestowanej złotówki.

Nowelizacja przepisów wprowadziła od 2026 roku trzy istotne ograniczenia. Po pierwsze, odpadła możliwość odliczenia wydatków na nabycie zabytku, dotychczas kusząca dla inwestorów szukających historycznych kamienic. Po drugie, zakończono uznawanie wpisów wyłącznie do gminnej lub wojewódzkiej ewidencji zabytków bez posiadania wpisu do rejestru. Po trzecie, wydłużono okres przedawnienia roszczeń o zwrot wydatków, które kiedyś uwzględniono w kosztach, do pięciu lat.

Zakaz łączenia ulgi z dofinansowaniem z programów rządowych i samorządowych nie uległ zmianie. Wydatki sfinansowane dotacją, subwencją lub grantem nie mogą być podstawą odliczenia, ponieważ zasada "niedublowania pomocy publicznej" obowiązuje bezwzględnie. Oznacza to, że jeśli na remont kamienicy otrzymano dofinansowanie z funduszu konserwatorskiego, odliczeniu podlega wyłącznie ta część wydatków, która nie została pokryta dotacją.

Wspólne rozliczenie małżonków i proporcje odliczenia

Małżonkowie posiadający nieruchomość zabytkową we wspólności majątkowej dysponują elastycznością proporcji. Mogą odliczyć całą kwotę na jednym zeznaniu lub podzielić ją w dowolnych częściach, na przykład 60/40 lub 70/30. Najczęściej spotykany podział to połowa dla każdego z małżonków, co wynika z prostoty rozliczenia.

Istotna pozostaje kwestia dokumentów. Gdy faktury wystawione są wyłącznie na jednego małżonka, drugiemu nie przysługuje automatyczne prawo do odliczenia. Rozwiązaniem jest wystawienie faktur na obu małżonków jako nabywców lub złożenie przez wspólnotę oświadczenia o przypisaniu wpłaty do współwłasności obojga. Bez takiego wskazania urząd zakwestionuje odliczenie proporcjonalne.

Mała wspólnota mieszkaniowa, czyli taka z co najwyżej siedmioma lokalami, oraz wspólnota duża powyżej tej granicy, nie różnią się w zakresie prawa do odliczenia wpłat na fundusz remontowy. Forma prawna wspólnoty nie wpływa na uprawnienie, choć różni się sposób dokumentowania wpłat. W małej wspólnocie potwierdzenie wydaje zarząd w formie zaświadczenia.

Zwrot wydatków po odliczeniu i obowiązek doliczenia do dochodu

Przepis art. 26 ust. 13 ustawy o PIT nakłada obowiązek doliczenia do dochodu kwot uprzednio odliczonych, jeśli podatnik otrzyma zwrot wydatków. Mechanizm zapobiega podwójnemu korzystaniu z ulgi, gdyż fiskus traktuje zwrot jako przychód podatkowy. Przepis działa w ten sposób, że zamknięcie obiegu finansowego przywraca stan sprzed odliczenia.

Przykład liczbowy: w 2025 roku podatnik wpłacił na fundusz remontowy 8000 zł, odliczył 4000 zł, a w 2027 otrzymał zwrot 3000 zł. Te 3000 zł podatnik musi doliczyć do dochodu za rok otrzymania zwrotu. Ponieważ wcześniej realnie zaoszczędził podatek, podwójne opodatkowanie nie następuje, ponieważ w 2027 płaci podatek jedynie od tej części, której wcześniej nie zwrócono.

Studium przypadku: remont dachu kamienicy wpisanej do rejestru zabytków

Właścicielka lokalu w kamienicy z 1898 roku wpisanej do rejestru zabytków uiściła w 2025 roku wpłatę na fundusz remontowy w wysokości 50 000 zł z przeznaczeniem na wymianę dachu. Wspólnota otrzymała pozwolenie konserwatora, prace zakończyły się w sierpniu, a właścicielka otrzymała zaświadczenie o proporcjonalnym udziale w kosztach.

Wyliczenie wygląda tak: kwota kwalifikowana to 50 000 zł, odliczenie wynosi 50% tej kwoty, czyli 25 000 zł. Dochód właścicielki to 120 000 zł rocznie, co przy II progu podatkowym 32% daje realną oszczędność rzędu 8000 zł. Po odliczeniu efektywna stawka podatku obniża się o dodatkowe ok. 6,7 punktu procentowego w części pomniejszającej podstawę.

Gdyby właścicielka ubiegała się o jednoczesne dofinansowanie z Funduszu Ochrony Zabytków w kwocie 20 000 zł, odliczenie zostałoby pomniejszone proporcjonalnie. Mechanizm jest prosty: urząd przyjmie wydatki po odjęciu dotacji, czyli 30 000 zł, a limit 50% obejmie 15 000 zł.

Jak prawidłowo wpisać odliczenie na zabytek w PIT 37 i PIT 36

Samo wyliczenie kwoty to połowa sukcesu. Wpisanie odliczenia w odpowiednie pola formularza zamyka ścieżkę. W PIT-36 odliczenie wpisuje się w pozycji oznaczonej jako "Dodatkowa obniżka dochodu" lub też w dedykowanym wierszu dla ulgi na zabytki w sekcji obniżek dochodu. Druk PIT/O jako załącznik do zeznania rozszerza formularz o szczegółowe informacje.

Podatnicy rozliczający się na PIT-37, czyli najczęściej zatrudnieni na umowach, rzadziej korzystają z tej ulgi, ponieważ zazwyczaj nie posiadają zabytków. Niemniej jeśli taki podatnik nabył nieruchomość zabytkową i prowadzi remont, procedura wygląda identycznie jak w PIT-36. Odliczenie ujmuje się w tej samej sekcji, a załącznikiem pozostaje PIT/O z wyszczególnieniem rodzaju wydatków i kwot.

Linowi przedsiębiorcy wypełniają PIT-36L analogicznie, z tym że pole odliczenia znajduje się w sekcji przeznaczonej dla ulgi podatkowej w ramach przychodów z działalności. Numeracja pól różni się od PIT-36, lecz logika pozostaje ta sama. W programie do rozliczeń PIT najczęściej pojawia się kreator prowadzący krok po kroku przez konkretne pola.

Najczęstsze błędy w odliczeniu i jak ich uniknąć

Brak pozwolenia konserwatora na rozpoczęcie prac stanowi absolutną podstawę do odmowy. Urząd sprawdza datę wydania decyzji, niekiedy żądając kopii całej dokumentacji. Warto zadbać, by pozwolenie obejmowało pełen zakres planowanych prac, gdyż wątpliwości interpretacyjne urząd rozstrzyga na korzyść Skarbu Państwa.

Rachunki i faktury bez VAT-u dyskwalifikują wydatki bez względu na ich merytoryczną wartość. Podatnicy prowadzący drobne prace remontowe, na przykład z pomocą majstra bez vat-owskiej działalności, nie mogą uwzględnić takich kosztów. Rozwiązaniem jest wyłącznie współpraca z przedsiębiorcą rozliczającym VAT, wystawiającym fakturę.

Brak zaświadczenia o zakończeniu prac bywa drugą najczęstszą przyczyną odmowy. Konserwator wydaje dokument po wizji lokalnej i sprawdzeniu zgodności z pozwoleniem. Bez aktywnego wniosku podatnika zaświadczenie nie powstanie samo, więc warto złożyć wniosek od razu po zakończeniu robót.

Ulga termomodernizacyjna a ulga na zabytki

Termomodernizacja budynku zabytkowego może podlegać zarówno uldze termomodernizacyjnej, jak i uldze na zabytki, ale nie jednocześnie w tym samym zakresie. Podatnik wybiera korzystniejsze rozwiązanie dla danego projektu. Częstą strategią jest rozdzielenie zakresów: ocieplenie, wymiana okien i źródła ciepła rozliczane jako termomodernizacja, a remont dachu, elewacji z ornamentami czy klatki schodowej jako ulga na zabytki.

Łączne rozliczenie obu ulg przy tym samym wydatku nie wchodzi w grę. Urząd skarbowa interpretacja w tym zakresie pozostaje jednoznaczna: jeden wydatek, jedna ulga. Decyzja o wyborze powinna uwzględniać kwotę limitu (500 000 zł przy termomodernizacji vs brak rocznego limitu przy zabytkach, lecz ograniczenie do 50% wydatków).

Połączenie z amortyzacją środka trwałego stanowi częsty punkt niejasności. Przedsiębiorca posiadający zabytek w majątku firmowym może jednocześnie amortyzować budynek i odliczać wydatki na remont. Amortyzacja obniża dochód w bieżącym okresie, a ulga w 50% w tym samym. W praktyce efektywna optymalizacja wymaga konsultacji z doradcą podatkowym.

Archiwum i obowiązki po zakończeniu rozliczenia

Po złożeniu deklaracji obowiązki podatnika nie kończą się wraz z zapłatą podatku. Dokumentację trzeba przechowywać przez pięć lat licząc od końca roku podatkowego, w którym złożono zeznanie. Urząd skarbowy może wznowić kontrolę, żądać okazania faktur i zaświadczeń, a także wyjaśnień co do zakresu wykonanych prac.

Skanowanie papierowych dokumentów i przechowywanie w chmurze stanowi dopuszczalną praktykę, o ile skany odpowiadają oryginałom wizualnie. Najbezpieczniejszą ścieżką jest jednak zachowanie oryginałów faktur w formie papierowej, gdyż ewentualny spór z urzędem wymaga przedstawienia dokumentu niepodlegającego wątpliwości co do autentyczności.

W przypadku sprzedaży nieruchomości zabytkowej w ciągu pięciu lat od odliczenia konsekwencje podatkowe mogą obejmować korektę zeznań. Mechanizm jest podobny jak przy zwrocie wydatków, choć przepisy nie regulują tego wprost. Bezpieczne podejście obejmuje zasięgnięcie opinii doradcy podatkowego przed transakcją, gdyż może się okazać, że doliczenie przychodu będzie konieczne.

Właściciel kamienicy posiadający status w rejestrze zabytków może rozszerzyć pakiet ulg o termomodernizacyjną, amortyzację środka trwałego oraz ulgę internetową przy inwestycjach teleinformatycznych budynku. Wspólne planowanie remontu z doświadczonym doradcą pozwala ułożyć te elementy tak, by zmaksymalizować efektywną oszczędność podatkową w danym roku.

Podstawa prawna i źródła: art. 26 ust. 1 pkt 11 oraz art. 26 ust. 13 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. 1991 Nr 80 poz. 350, z późn. zm.), art. 77 ustawy z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (Dz. U. 2003 Nr 162 poz. 1568, z późn. zm.), ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. 1994 Nr 89 poz. 414, z późn. zm.). Interpretacje indywidualne KIS dostępne na stronie sip.mf.gov.pl, akty prawne opublikowane w ISAP Sejmu RP (isap.sejm.gov.pl).