Ile Kosztuje Remont Domu Kostki w 2025 Roku? Pełne Szacunki Kosztów

Zakup „kostki”, pamiątki po architekturze lat 60. i 70., często zaczyna się od wizji urokliwego miejsca z duszą i doskonałą lokalizacją. Jednak prędko staje się jasne, że odpowiedź na pytanie, ile kosztuje remont domu kostki, rzadko kiedy bywa pocieszająca. To, co z zewnątrz wydaje się solidną, prostą bryłą, w środku kryje nierzadko istną puszkę Pandory wymagającą głębokiej ingerencji. W skrócie, remont “kostki” to często inwestycja pochłaniająca znaczne, a czasem nieprzewidziane środki.

Przeglądając doświadczenia licznych właścicieli i analizując dokumentację techniczną dawnych budynków, rysuje się obraz powtarzalnych wyzwań i kosztów. Obserwacje z wielu przypadków remontowych wskazują na kilka kluczowych obszarów, które generują lwią część wydatków.

Widzimy wyraźnie, że główne obciążenie budżetu remontowego koncentruje się wokół kluczowych, strukturalnych i instalacyjnych elementów budynku. Każdy z tych obszarów kryje swoje specyficzne wyzwania, często prowadzące do wydatków dalece przekraczających wstępne szacunki. Przyjrzenie się im bliżej pozwoli zrozumieć, dlaczego planując koszty remontu domu kostki, należy patrzeć na to zadanie kompleksowo i z dużą rezerwą.

Koszty Wymiany Instalacji: Prąd, Woda, Ogrzewanie

Remont domu kostki to niemal zawsze wejście do kapsuły czasu w kwestii instalacji. Sieć elektryczna, wodno-kanalizacyjna i grzewcza pochodząca z lat 60. czy 70. po prostu nie spełnia współczesnych norm. Wiele z nich jest na granicy, a czasem daleko poza granicą bezpieczeństwa.

Instalacja elektryczna to często pierwszy, palący problem. Standardem były wówczas przewody aluminiowe w prymitywnych, materiałowych otulinach. Aluminium, jak wiadomo, utlenia się i staje kruche, co dramatycznie zwiększa ryzyko zwarć i pożarów.

Obecne domy mają znacznie większe zapotrzebowanie na energię – mnóstwo sprzętu RTV/AGD, oświetlenie, klimatyzacja. Stare instalacje, często jednofazowe z dwoma przewodami (brak uziemienia!), po prostu nie są w stanie tego udźwignąć. Wymiana na nowoczesną, trójfazową instalację miedzianą to fundament bezpiecznego i funkcjonalnego domu.

To nie jest prosta sprawa "podmień i po kłopocie". Wymiana wymaga często kucia tynków, ścian, czasem stropów i podłóg, aby poprowadzić nowe okablowanie w peszlach czy rurkach. Trzeba zaplanować nowe obwody dla kuchni, łazienek, oświetlenia, gniazd, pieca czy pompy ciepła.

Koszt takiej operacji? Przyjmując średni metraż kostki (np. 100-150 m²), całkowita wymiana instalacji elektrycznej to wydatek rzędu 15 000 - 40 000+ PLN, zależnie od liczby punktów (gniazdek, włączników) i zakresu prac wyburzeniowych. Do tego dochodzi nowa skrzynka rozdzielcza, nowoczesne zabezpieczenia (różnicowo-prądowe) i często przyłącze.

Podobnie jest z instalacją wodno-kanalizacyjną. Stare rury, nierzadko stalowe lub ołowiane, po dziesiątkach lat eksploatacji pokryte są kamieniem i korozją. Zatkania, przecieki i niskie ciśnienie wody to chleb powszedni w takich domach. W najgorszym wypadku możemy trafić na azbestowe rury kanalizacyjne.

Remont oznacza usunięcie starych rur (wymagające zniszczenia posadzek, ścian, czasem stropów), a następnie położenie nowych, najczęściej z plastiku (PEX, PP, PVC) lub miedzi. Należy też zaplanować nowy układ zgodny ze współczesnymi standardami hydraulicznymi.

Łazienki i kuchnia to epicentra tych prac, często wymagające przemyślenia układu na nowo. Kucie, usuwanie gruzu, położenie nowych rur, zalewanie posadzek, tynkowanie – każdy etap generuje koszty pracy i materiałów. Całość może pochłonąć od 10 000 do 30 000+ PLN, w zależności od liczby łazienek i skomplikowania układu.

System grzewczy w kostkach to kolejny zabytek. Piece węglowe, stare kotły gazowe, przestarzałe grzejniki, często jednorurowe instalacje. Ich sprawność jest minimalna, koszty eksploatacji horrendalne, a ekologia na poziomie minionego stulecia. Wiele pieców na paliwo stałe po prostu nie spełnia żadnych norm emisji spalin.

Modernizacja systemu grzewczego to jedna z najkosztowniejszych, ale i najefektywniejszych inwestycji w remontowanej kostce. Wymiana kotła węglowego na nowoczesny gazowy kondensacyjny to wydatek rzędu 8 000 - 20 000 PLN plus koszt grzejników i przerobienia instalacji rurowej (jeśli stary układ nie nadaje się do niczego). Przejście na ogrzewanie podłogowe w całym domu to już większe przedsięwzięcie.

Coraz popularniejsze pompy ciepła, zwłaszcza gruntowe, to wydatek rzędu 40 000 - 100 000+ PLN, ale w perspektywie kilkunastu lat mogą przynieść ogromne oszczędności. Montaż powietrznej pompy ciepła to nieco mniejszy koszt, zaczynający się od 20 000 - 40 000 PLN.

Nie można zapomnieć o wentylacji. Stare kostki opierały się na wentylacji grawitacyjnej, która w szczelnych, docieplonych budynkach nie działa prawidłowo. System rekuperacji (mechaniczna wentylacja z odzyskiem ciepła) to koszt od 20 000 do 40 000+ PLN, ale zapewnia zdrowy klimat w domu i dodatkowe oszczędności na ogrzewaniu.

Sumując koszty wymiany wszystkich instalacji – elektrycznej, wod-kan, grzewczej (plus opcjonalnie wentylacji) – łatwo przekroczyć próg 100 000 PLN, a w większych domach czy przy wyborze droższych technologii zbliżyć się do 200 000 - 300 000 PLN. To pozycja, która stanowi o przyszłej funkcjonalności, bezpieczeństwie i komforcie życia w domu, dlatego oszczędzanie na niej mija się z celem.

Nasi specjaliści podkreślają, że bez solidnej podstawy w postaci nowych instalacji, wszelkie prace wykończeniowe to po prostu pudrowanie trupa. Ładne ściany i podłogi nie zastąpią bezpieczeństwa sprawnej elektryki ani komfortu ciepła z efektywnego źródła.

Prace związane z instalacjami są też wyjątkowo inwazyjne. Generują ogromne ilości gruzu i kurzu. Wymagają koordynacji wielu ekip – elektryków, hydraulików, wreszcie tynkarzy i posadzkarzy. To etap, który skutecznie opóźnia postępy i testuje cierpliwość właścicieli.

Myśląc o kosztach remontu domu kostki w kontekście instalacji, musimy zapomnieć o kosmetyce. Mówimy o wymianie serca i żył budynku. Stara, zawodna infrastruktura musi ustąpić miejsca nowoczesnym, wydajnym i przede wszystkim bezpiecznym rozwiązaniom.

Wycena takich prac zawsze wymaga indywidualnego podejścia. Ważny jest nie tylko metraż, ale też specyfika konstrukcji budynku, stan istniejących instalacji i oczywiście oczekiwany standard. Jednak reguła jest jedna: spodziewaj się, że ta część remontu pochłonie pokaźną część budżetu. Przecież nikt nie chce martwić się o zapalającą się ścianę czy rury cieknące pod posadzką już po położeniu pięknych płytek.

Wymiana instalacji to moment, w którym dom dosłownie zostaje sprowadzony do surowego stanu wewnętrznego. Widać wtedy brutalnie, z czego był zbudowany, jak poprowadzone były rury czy kable kilkadziesiąt lat temu. Czasem odkrywa się przy okazji inne problemy, np. zawilgocenia czy pęknięcia konstrukcji, co z automatu dopisuje kolejne, nieplanowane pozycje do rachunku. Ale o tym w kolejnym rozdziale.

Warto podkreślić, że chociaż początkowy koszt jest wysoki, nowoczesne instalacje znacząco obniżają rachunki za energię i wodę w przyszłości. Są też bardziej przyjazne dla środowiska. To inwestycja, która ma szansę zwrócić się po latach, a komfort i bezpieczeństwo płynące ze sprawnej instalacji są bezcenne.

Decyzja o zakresie wymiany instalacji jest kluczowa. Nie ma sensu remontować starego, zostawiając tykającą bombę zegarową w postaci starej elektryki czy rur gotowych do pęknięcia. Kompleksowe podejście tutaj to gwarancja spokoju na długie lata.

Modernizacja Elewacji, Dachu i Izolacji – Duże Pozycje Kosztowe

Jeśli instalacje to "serce" i "żyły", to dach i elewacja z izolacją to "skóra" i "nakrycie głowy" domu kostki. Ich stan ma fundamentalne znaczenie dla komfortu, energooszczędności i trwałości całego budynku. W przypadku starych "kostek", ten obszar remontu niemal zawsze generuje gigantyczne koszty.

Dachy w kostkach, często płaskie lub o niewielkim spadku, to bolączka wielu właścicieli. Po dziesiątkach lat użytkowania pokrycie (papa termozgrzewalna, gont bitumiczny) jest zazwyczaj w fatalnym stanie, nieszczelne, popękane, a często kryje w sobie resztki dawnych technologii (np. papę na lepiku z substancjami zawierającymi azbest). Do tego dochodzi brak lub śladowa ilość izolacji termicznej, co oznacza kolosalne straty ciepła zimą i przegrzewanie się pomieszczeń latem.

Kompleksowy remont dachu w kostce o powierzchni np. 150-200 m² to poważne przedsięwzięcie. Obejmuje zazwyczaj: usunięcie starego pokrycia (i utylizację azbestu, jeśli występuje – kosztowny i wymagający certyfikowanej firmy!), ocenę stanu i naprawę (lub wymianę fragmentów) konstrukcji więźby dachowej (jeśli jest spadzisty) lub stropodachu (jeśli jest płaski), ułożenie solidnej izolacji termicznej (np. 20-30 cm styropianu lub wełny mineralnej), nową wentylację dachu, nową hydroizolację i wreszcie nowe pokrycie (np. papa wysokiej jakości, blachodachówka, płyty warstwowe na stropodach). To wydatek rzędu 40 000 - 100 000+ PLN w zależności od powierzchni, wybranego materiału i stopnia skomplikowania prac.

Izolacja termiczna całego budynku to kolejny kluczowy, a jednocześnie kosztowny element modernizacji. Stare kostki, budowane w czasach, gdy energooszczędność nie była priorytetem, często mają ściany bez żadnej izolacji lub z minimalną jej ilością (np. cienka warstwa styropianu 5 cm między warstwami muru, często źle położona). Skutek? Ucieczka ciepła przez ściany sięga nawet 25-35% całkowitych strat energii. To jak ogrzewanie powietrza na zewnątrz.

Nowoczesne standardy wymagają ocieplenia ścian zewnętrznych warstwą termoizolacji o grubości co najmniej 15-20 cm (styropian grafitowy lub wełna mineralna). Proces ocieplenia elewacji obejmuje: przygotowanie podłoża (czyszczenie, naprawa tynków), montaż płyt izolacyjnych na klej i kołki, nałożenie siatki zbrojącej i tynku cienkowarstwowego (akrylowego, silikonowego, silikatowego lub mineralnego), malowanie oraz montaż parapetów zewnętrznych, podbitki dachowej (jeśli dotyczy) i obróbek blacharskich. Koszt ocieplenia elewacji to średnio 150-300 PLN za metr kwadratowy gotowej ściany, w zależności od skomplikowania bryły i wybranego materiału. Dla kostki o powierzchni elewacji np. 200-300 m² daje to wydatek rzędu 30 000 - 90 000 PLN.

Do tego dochodzi izolacja poddasza lub stropodachu, która jest równie ważna (straty ciepła przez dach mogą wynosić nawet 20-25%). W przypadku poddasza nieużytkowego, izolacja stropu jest zazwyczaj prostsza (np. 30 cm wełny mineralnej), ale w przypadku adaptacji poddasza na cele mieszkalne, ocieplenie połaci dachowych wymaga solidnej warstwy izolacji między krokwiami i pod nimi. Koszt ocieplenia poddasza lub stropodachu to kolejne 10 000 - 40 000+ PLN, zależnie od powierzchni i rodzaju prac.

Modernizacja elewacji to też często wymiana starych, nieszczelnych okien i drzwi wejściowych na nowoczesne, energooszczędne. Nawet najlepsza izolacja ścian nie zda się na nic, jeśli przez stare okna hula wiatr. Koszt wymiany okien w domu kostce to średnio 1 500 - 3 000 PLN za sztukę (z montażem), a drzwi wejściowych 2 500 - 5 000 PLN i więcej. W typowej kostce mamy kilkanaście okien, co szybko sumuje się do kwoty rzędu 20 000 - 60 000 PLN.

Podsumowując, prace związane z ociepleniem domu kostki (elewacja, dach, poddasze/strop) oraz wymianą stolarki otworowej to często największe, jednostkowe pozycje w budżecie remontowym. Łączny koszt łatwo przekracza 100 000 - 250 000+ PLN. To wydatek, który wprost przekłada się na komfort życia, mikroklimat w domu i, co najważniejsze w dobie rosnących cen energii, na rachunki za ogrzewanie i chłodzenie.

Inwestycja w solidne ocieplenie ma swój realny wymiar finansowy w przyszłości. Zredukowane straty ciepła o 50-70% czy nawet więcej pozwalają na znaczące zmniejszenie zużycia energii. Decydując się na modernizację, warto skorzystać z dostępnych programów dopłat, np. „Czyste Powietrze”, które mogą częściowo zrekompensować poniesione nakłady. W naszej ocenie, ten etap remontu to absolutna konieczność, jeśli marzymy o naprawdę ciepłym, cichym i tanim w utrzymaniu domu z duszą.

Często zaniedbywanym, a generującym koszty aspektem modernizacji elewacji, jest kwestia jej estetyki. Stare kostki bywały tynkowane "barankiem", "kornikiem" lub po prostu gładkim tynkiem cementowo-wapiennym, który przez lata uległ zabrudzeniu i uszkodzeniu. Nowa elewacja to szansa na odmianę wizerunku domu, nadanie mu nowoczesnego lub bardziej stylowego wyglądu. Wybór koloru, struktury tynku, a nawet dodanie elementów dekoracyjnych, wpływa na ostateczną cenę, ale jest to koszt, który płaci się za estetykę.

Specjaliści od termomodernizacji zgodnie przyznają, że prawidłowe wykonanie ocieplenia, bez mostków termicznych (np. w okolicy okien, balkonów, połączenia ścian z dachem czy fundamentami), to sztuka. Niestety, fuszerki zdarzają się często i niweczą efekty kosztownej inwestycji. Dlatego tak ważny jest wybór doświadczonej ekipy i rzetelny nadzór nad pracami.

Decydując się na wymianę dachu, pamiętajmy również o kwestii orynnowania, kominów (często wymagają przemurowania lub montażu wkładek kwasoodpornych), a także ewentualnych lukarn czy okien dachowych. Każdy dodatkowy element to kolejna pozycja w kosztorysie, zwiększająca finalne wydatki.

Renowacja kostki w zakresie elewacji i dachu to wizytówka domu i jego bariera ochronna. Warto zainwestować w dobre materiały i solidne wykonanie, aby uniknąć kosztownych poprawek w przyszłości i cieszyć się niższymi rachunkami za ogrzewanie. To etap, który przekształca często ponury budynek z przeszłości w nowoczesny, energooszczędny dom.

Niewłaściwa wentylacja lub jej brak pod dachem czy w warstwie izolacji może prowadzić do zawilgocenia, rozwoju grzybów i pleśni oraz zniszczenia konstrukcji drewnianych. Dlatego detale takie jak szczelina wentylacyjna między ociepleniem a pokryciem dachu czy prawidłowy montaż membrany dachowej mają ogromne znaczenie.

Planując te prace, warto uzyskać kilka wycen od różnych ekip i poprosić o szczegółowy zakres prac. Najtańsza oferta nie zawsze jest najlepsza, jeśli nie obejmuje kluczowych etapów lub bazuje na materiałach niskiej jakości. Remont to maraton, nie sprint, a błędy na etapie "obudowy" mogą mieć długofalowe i kosztowne konsekwencje.

Nieoczekiwane Wydatki – Ukryte Koszty Remontu Starej Kostki

Remont starego domu kostki to wyprawa w nieznane, czasem pełna fascynujących odkryć, a innym razem bolesnych niespodzianek. Ukryte koszty to temat rzeka, coś, co spędza sen z powiek wielu inwestorom i potrafi wywrócić najbardziej drobiazgowy kosztorys.

Często zaczyna się niewinnie. Usuwamy stare podłogi, a pod nimi znajdujemy... resztki budowlane, stare ubrania, a nawet gazety sprzed kilkudziesięciu lat, służące jako "wypełnienie" lub prymitywna izolacja. To anegdota, która zdarzyła się naprawdę, a ilustruje ona metody budowania w tamtych czasach. Bywało, że budowano systemem gospodarczym, z tego, co było dostępne, bez należytego nadzoru.

Pierwsze poważne ukryte koszty pojawiają się podczas prac rozbiórkowych, zwłaszcza przy wymianie instalacji (jak wspomniano wcześniej). Rozkuwając ściany i podłogi, możemy natrafić na: ukryte pęknięcia konstrukcji, oznaki korozji zbrojenia, niedbale wykonane połączenia elementów nośnych, a także na miejsca silnie zawilgocone, wymagające osuszania i naprawy izolacji przeciwwilgociowej (fundamentów, piwnic).

Powszechnym problemem w kostkach są wilgotne piwnice lub wręcz zalewające się pomieszczenia w przyziemiu. Zła izolacja przeciwwodna fundamentów, brak drenażu, a czasem wysoki poziom wód gruntowych mogą prowadzić do stałego zawilgocenia murów, rozwoju grzybów (w tym groźnego dla konstrukcji domu grzyba domowego właściwego) i pleśni. Sanacja takich problemów to ogromne wydatki – osuszanie (często długotrwałe), wykonanie izolacji pionowej i poziomej (wymagające odkopywania fundamentów na całym obwodzie budynku), drenażu, czasem instalacja pomp. Koszty mogą sięgać od 20 000 PLN za lokalne działania do ponad 100 000 PLN przy kompleksowych pracach na całej kondygnacji podziemnej.

Stan stropów to kolejny punkt zapalny. Stropy żelbetowe monolityczne zazwyczaj są trwałe, ale stropy Kleina czy stropy z płyt kanałowych również mogą wymagać uwagi – na przykład z powodu korozji zbrojenia (od wilgoci) lub zbyt małej nośności w przypadku planowania dużych obciążeń (np. ciężka wanna w łazience na piętrze). Wymiana fragmentu stropu lub jego wzmocnienie to kolejne, często nieprzewidziane, koszty.

Nieoczekiwane mogą być też problemy z kominami. Stare przewody dymowe i wentylacyjne mogły ulec degradacji (sadza, wilgoć, pęknięcia), a ich przekroje często są za małe dla nowoczesnych kotłów. Konieczność frezowania komina lub montażu nowego wkładu (stalowego, ceramicznego) to wydatek od kilkuset do nawet kilku tysięcy złotych za metr bieżący.

Również stan stolarki okiennej i drzwiowej, mimo że często planowany do wymiany, może zaskoczyć. Problemy z nadprożami, uszkodzone ościeża podczas demontażu starych okien, to detale generujące dodatkową pracę murarską i tynkarską. A co, jeśli po zdjęciu zewnętrznego tynku okaże się, że mury są nierówne i wymagają grubszej warstwy kleju pod ocieplenie lub wręcz wyrównania?

Diabeł tkwi w szczegółach. Stan ukrytych elementów, takich jak podsufitki (czasem z kartonowo-gipsowych płyt azbestowych), pierwotna izolacja (lub jej brak), sposób wykonania wylewek podłogowych (stary, pylący beton, brak hydroizolacji na gruncie), stan murów wewnątrz po skuciu tynków – wszystko to może skrywać przykre niespodzianki, które wymagają natychmiastowej reakcji i dodatkowych pieniędzy.

Dlatego eksperci, analizując koszty remontu domu kostki, zawsze zalecają, aby w budżecie uwzględnić spory margines na nieprzewidziane wydatki. Standardowo przyjmuje się, że bufor ten powinien wynosić co najmniej 10-15% wartości planowanych prac. W przypadku bardzo starych lub budowanych chałupniczo domów, bufor ten powinien być znacznie większy, nawet 20-25%.

Historie o "niespodziankach" to nie miejskie legendy, ale codzienność ekip remontowych pracujących w starym budownictwie. Fachowcy widzieli już wszystko: zamurowane puszki elektryczne, rury wodne prowadzone w dziwnych miejscach, zbrojenie stropów wyglądające jak drut od snopowiązałki. To właśnie ta zmienność, ten element niewiadomej sprawiają, że remont kostki jest trudniejszy do przewidzenia niż budowa nowego domu od zera.

Szczegółowa ocena stanu technicznego budynku przed zakupem lub rozpoczęciem remontu przez doświadczonego rzeczoznawcę lub inżyniera budownictwa to absolutna podstawa. Taki specjalista może wykryć część potencjalnych problemów (np. badając wilgotność murów, stan stropów, kondycję dachu), co pozwoli na realniejszą ocenę ryzyka i dokładniejszy wstępny kosztorys.

Nie ma co ukrywać, że te nieprzewidziane wydatki są najbardziej frustrujące. Burzą harmonogram, pochłaniają dodatkowe środki, często zmuszając do kompromisów w innych obszarach (np. rezygnacji z droższych materiałów wykończeniowych). To one potrafią przekształcić „remont” w niemal „budowę od nowa”, niwecząc nadzieje na oszczędności płynące z zakupu starszej nieruchomości.

Jednak z drugiej strony, rozwiązanie tych ukrytych problemów to klucz do zdrowego i trwałego domu. Usunięcie wilgoci, naprawa konstrukcji, wymiana wadliwych elementów – to inwestycja w przyszłość. Ignorowanie tych kwestii to prosta droga do permanentnych kłopotów, ciągłych poprawek i zniszczenia efektów częściowo wykonanego remontu.

W kontekście ukrytych kosztów warto pamiętać o legalności poprzednich przeróbek. Czasem okazuje się, że poprzedni właściciele dokonali zmian w układzie nośnym ścian bez pozwolenia i wiedzy konstruktora. Naprawa takiej samowoli budowlanej i przywrócenie bezpiecznej struktury to kolejna pozycja na liście "niespodzianek", która może generować bardzo wysokie koszty remontu.

Remont kostki uczy pokory i elastyczności. Trzeba być gotowym na to, że pierwotny plan ulegnie modyfikacji, a budżet może potrzebować zwiększenia. Ale dla tych, którzy akceptują to ryzyko i mają finansowy bufor bezpieczeństwa, stara kostka, pomimo swoich tajemnic, może stać się wymarzonym domem.

Ostatecznie, wiedza o potencjalnych ukrytych kosztach nie ma na celu odstraszenia od remontu, lecz przygotowanie na realne wyzwania. Z solidnym planem, rzetelną oceną stanu budynku i rezerwą finansową, można stawić czoła nawet najbardziej zaskakującym odkryciom.

Czy Remont Kostki Jest Droższy Niż Budowa Nowego Domu?

To pytanie-klucz, powracające jak bumerang w rozmowach o „kostkach”. Czy ta z pozoru atrakcyjna cena zakupu starego domu w dobrej lokalizacji faktycznie się opłaca, czy może remont pochłonie tyle środków, że przebije koszt postawienia czegoś nowego od podstaw?

Podejście do remontu starej kostki bywa często jak gra w pokera z nieznanym. Karty, czyli faktyczny stan ukrytych elementów konstrukcyjnych i instalacyjnych, odsłaniają się dopiero w trakcie rozgrywki, czyli podczas prac. A w pokerze, jak to w życiu, bywają i wygrane, i przegrane.

Często zderzają się tu dwie perspektywy: emocjonalna (zalety lokalizacji, "dom z duszą", sentyment do starej architektury) i czysto finansowa. Z chłodnej, ekonomicznej analizy, remont kostki przeważnie jest droższy niż budowa od podstaw – to stwierdzenie, które niejednokrotnie pada z ust doświadczonych architektów i rzeczoznawców.

Dlaczego? Po pierwsze, budując nowy dom, znasz każdy koszt od początku (poza niewielkim marginesem na nieprzewidziane sytuacje na budowie). Masz projekt, kosztorys wykonawczy, umowy z wykonawcami na poszczególne etapy. W remontowanej kostce nigdy nie masz 100% pewności, co kryje się pod tynkami, posadzkami, czy w stropach. Element ryzyka i niepewności jest znacznie większy.

Po drugie, standard budowy w latach 60. i 70. bywał różny. Jak już wspomnieliśmy, wiele domów powstawało systemem gospodarczym, bez projektu architektonicznego z prawdziwego zdarzenia, bez nadzoru kierownika budowy czy inspektora nadzoru. Materiały były ograniczone, technologia prosta, a inwencja budowniczych (często samego właściciela i jego rodziny) – nieograniczona. Spotykamy się więc z niekonwencjonalnymi rozwiązaniami konstrukcyjnymi, materiałami "czym chata bogata", co dziś stanowi poważne wyzwanie.

Remont często oznacza konieczność demontażu wszystkiego do gołych murów (tzw. "stan surowy zamknięty"), a następnie budowania wszystkiego od nowa: instalacji, wylewek, tynków, ocieplenia, dachu, elewacji. To de facto budowa, ale prowadzona w ograniczeniach istniejącej, często nieidealnej struktury. Nie da się ot tak przesunąć ściany nośnej, trzeba godzić się z pierwotnym układem konstrukcyjnym lub ponosić gigantyczne koszty jego modyfikacji.

Pomyślmy o budowie nowego domu o powierzchni np. 120-150 m². Dziś, w stanie deweloperskim, koszt budowy (nie wliczając działki) to często 4 000 - 6 000 PLN za m², zależnie od standardu i regionu. Daje to kwotę 480 000 - 900 000 PLN. Do tego dochodzi wykończenie (kuchnie, łazienki, podłogi, malowanie), co może być kolejne 1000 - 2500 PLN za m², czyli 120 000 - 375 000 PLN.

Całkowity koszt nowego domu pod klucz o takim metrażu, nie licząc działki, to realnie 600 000 - 1 300 000 PLN i więcej. A teraz zestawmy to z remontem kostki. Zakup samej kostki to często wydatek rzędu 300 000 - 600 000 PLN (dzięki lokalizacji). A koszty kompleksowego remontu? Wymiana instalacji (100 000 - 200 000), elewacja i dach (100 000 - 250 000), nieoczekiwane wydatki (minimum 50 000 - 100 000+), wykończenie wnętrz (50 000 - 150 000+). Sumując, minimalny realistyczny koszt remontu kostki, która wymaga naprawdę poważnej modernizacji, to 300 000 - 700 000 PLN, a często znacznie więcej.

W najbardziej wymagających przypadkach, gdy konieczna jest wymiana stropów, naprawa fundamentów czy całkowita zmiana układu funkcjonalnego z przebudową ścian nośnych, koszty remontu mogą faktycznie zbliżyć się do 800 000 - 1 000 000 PLN, a nawet przewyższyć koszt budowy nowego domu w podobnym standardzie. I to bez gwarancji, że wszystko pójdzie gładko.

Jednakże, nie każda kostka jest ruiną. Bywają egzemplarze w lepszym stanie, wymagające mniejszego zakresu prac. Remont częściowy, np. tylko odświeżenie wnętrza, wymiana ogrzewania i docieplenie poddasza, będzie oczywiście tańszy. Ale czy spełni wymogi energooszczędności i zapewni komfort na lata?

Przed podjęciem decyzji o zakupie i remoncie kostki, a zwłaszcza przed zakwestionowaniem zdania "remont jest droższy", należy koniecznie przeprowadzić bardzo dokładną analizę. Audyt energetyczny, szczegółowa ocena stanu technicznego budynku przez rzeczoznawcę budowlanego, sporządzenie wstępnego kosztorysu na podstawie tego audytu. To minimum.

Decyzja, czy wybrać remont kostki, czy budowę nowego domu, nie sprowadza się tylko do sumy na końcu rachunku. To też kwestia: czasu (remont często trwa dłużej i jest bardziej uciążliwy dla mieszkańców), dostępności ekip (dobrzy fachowcy od renowacji starych budynków są na wagę złota), komfortu (remont generuje pył, gruz, hałas), a także... cierpliwości właścicieli.

Budowa nowego domu daje kontrolę nad każdym detalem, od fundamentów po dachówkę. Projektowany jest z myślą o współczesnych normach i technologiach. Jest energooszczędny od początku, zazwyczaj pozbawiony "ukrytych wad fabrycznych" z przeszłości. Remont to kompromis – ulepszanie czegoś, co było zaprojektowane i wykonane według zupełnie innych zasad i w innych realiach.

Ale jest też druga strona medalu. Działka pod budowę nowego domu w atrakcyjnej, dojrzałej lokalizacji (z bliskością szkół, sklepów, pracy, komunikacji) może być bardzo droga lub w ogóle niedostępna. Kostki często stoją w takich właśnie miejscach, co stanowi ich największy atut. W takim przypadku koszt działki pod nowy dom znacząco podnosiłby całkowitą inwestycję.

Reasumując: z czysto budowlanego i ekonomicznego punktu widzenia, kompleksowy remont zaniedbanej kostki z lat 60./70. często generuje koszty zbliżone do lub przewyższające koszty budowy nowego domu o porównywalnej powierzchni, nie licząc ceny zakupu. Ale jeśli kluczowym czynnikiem jest lokalizacja, której nie da się "kupić" dla nowej budowy, lub jeśli stan techniczny kostki jest stosunkowo dobry i planujemy tylko częściową modernizację, rachunek może przechylić się na korzyść remontu.

Kluczem jest rzetelna analiza stanu budynku i realny kosztorys. Bez tego, zakup i remont kostki może okazać się finansową pułapką, pożerającą pieniądze bez końca. Pytanie "czy jest droższy" nie ma jednej uniwersalnej odpowiedzi, ale skłania do głębokiej refleksji i szczegółowej kalkulacji, zanim pochopnie zdecydujemy się na urokliwą, ale potencjalnie bardzo kosztowną podróż w przeszłość polskiego budownictwa jednorodzinnego.