Czy remont mieszkania lub domu można odliczyć od podatku w 2025 roku?

Marzysz o nowej kuchni, odświeżeniu łazienki czy gruntownym remoncie, który tchnie w Twój dom drugie życie? Planowanie takich przedsięwzięć to jedno, ale optymalizacja kosztów to już inna bajka. Naturalnie pojawia się pytanie: Czy remont mieszkania można odliczyć od podatku? Odpowiedź nie jest prosta i nie brzmi "tak" bezwarunkowo. Krótko mówiąc, nie odliczysz wydatków na remont wprost jako takiej ogólnej ulgi remontowej, ale istnieją konkretne mechanizmy i odliczeń podatkowych, które pozwalają na częściowe lub całkowite odzyskanie poniesionych kosztów, o ile spełnisz określone warunki. Przyjrzyjmy się bliżej, co skrywa polski system podatkowy w tej kwestii.

Ulga mieszkaniowa a odliczenie wydatków na remont: Kto i na co?

Zacznijmy od scenariusza, który dla wielu może być nieoczekiwany, a jednak dotyka realnych sytuacji życiowych: sprzedaż nieruchomości mieszkalnej przed upływem pięciu lat od momentu jej nabycia lub wybudowania. Zgodnie z polskim prawem podatkowym, taki ruch generuje przychód, który – co do zasady – jest opodatkowany 19% podatkiem dochodowym. To jest ten moment, kiedy wielu staje przed niemałym dylematem, zastanawiając się, jak ominąć tę finansową pułapkę zastawioną przez skarbówkę. Ale hola, hola! Nie wszystko stracone.

Właśnie tutaj na scenę wkracza postać wybawcy, czyli ulga mieszkaniowa, znana również jako ulga na własne cele mieszkaniowe. To mechanizm, który pozwala zwolnić uzyskany przychód ze sprzedaży z opodatkowania – pod jednym, kluczowym warunkiem: że w ciągu trzech lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym sprzedaż nastąpiła, przeznaczymy te środki na własne cele mieszkaniowe. I co to ma wspólnego z remontem, zapytacie? Otóż bardzo wiele!

Ustawa o PIT precyzyjnie definiuje, co kryje się pod tajemniczym pojęciem "własne cele mieszkaniowe". To szeroki katalog wydatków, które kwalifikują do zwolnienia. Wśród nich, obok zakupu nowej nieruchomości mieszkalnej, spłaty kredytu hipotecznego czy nabycia gruntu pod budowę domu, figuruje jasno: budowa, rozbudowa, nadbudowa, przebudowa *lub* remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego. Tak, dobrze słyszeliście. Wasze marzenia o gruntownym odświeżeniu czy modernizacji mogą być częścią planu na uniknięcie podatku od zysku ze sprzedaży.

Przeznaczenie środków na remont własnego budynku mieszkalnego w ramach ulgi mieszkaniowej to coś więcej niż tylko łatanie dziur. Chodzi o wydatki, które realnie wpływają na stan techniczny i funkcjonalność nieruchomości, czyniąc ją bardziej przydatną do zaspokajania naszych własnych potrzeb mieszkaniowych. Co dokładnie można w ten sposób sfinansować? Z praktyki i interpretacji przepisów wynika, że katalog jest szeroki. Obejmuje prace modernizacyjne i adaptacyjne, które przywracają lub polepszają standard nieruchomości.

Można więc bez obaw finansować z przychodu ze sprzedaży wymianę instalacji (elektrycznej, wodno-kanalizacyjnej, grzewczej), co w starym budownictwie jest często koniecznością i pochłania lwią część budżetu remontowego. Podobnie kwalifikuje się wymiana okien i drzwi wewnętrznych czy zewnętrznych, co poprawia komfort cieciplny (choć tu ulga termomodernizacyjna też się kłania). Inwestycja w nowe podłogi, ściany działowe, adaptacja strychu czy piwnicy na cele mieszkalne – wszystko to mieści się w definicji.

Co ciekawe, nawet wydatki na wbudowane meble, na przykład stałą zabudowę kuchni, szafy wnękowe czy trwałe elementy wyposażenia łazienki (brodzik, wanna, umywalka wraz z montażem) mogą być uznane za wydatki uprawniające do skorzystania z ulgi. Ważne, aby te elementy były trwale związane z nieruchomością, nie były jedynie "wolnostojącymi meblami" czy dekoracją, a ich celem było przystosowanie nieruchomości do mieszkania lub poprawa jego standardu użytkowego.

Z tej ulgi może skorzystać z ulgi mieszkaniowej osoba fizyczna, która faktycznie dokonała sprzedaży i zadeklarowała przychód, a następnie poniesie wydatki na swoje własne potrzeby mieszkaniowe, w tym na remont, *na nieruchomości, która stanowi lub będzie stanowiła jej własność* (lub współwłasność). To kluczowe – nie możesz sfinansować remontu mieszkania dziecka czy teściowej, jeśli nie jesteś jego współwłaścicielem, chyba że mieszkacie wspólnie w tym lokalu i zaspokajacie tam swoje potrzeby mieszkaniowe.

Przelicznik ulgi jest proporcjonalny. Jeśli przeznaczyłeś na własne cele mieszkaniowe *cały* przychód ze sprzedaży, cała kwota jest zwolniona z podatku. Jeśli wydałeś *część* przychodu, zwolnienie przysługuje w proporcji, w jakiej wydatkowana kwota przychodu pozostaje do całości przychodu. To sprawiedliwe – system nagradza Cię za reinwestowanie, a nie konsumowanie zysku z nieruchomości, którą krótko posiadałeś.

Dokumentacja jest Twoim najlepszym przyjacielem w kontaktach z urzędem skarbowym w tej kwestii. Musisz posiadać faktury VAT (na swoje dane!) za zakup materiałów budowlanych, usług remontowo-budowlanych, armatury, instalacji, okien, drzwi, wbudowanych mebli etc. Każdy paragon czy rachunek, który ma świadczyć o wydatku w ramach ulgi, musi być czytelny, kompletny i powiązany z zakwalifikowanymi pracami. W przypadku wątpliwości, zawsze warto zasięgnąć opinii Krajowej Informacji Skarbowej.

Pamiętajcie o trzyletnim terminie – to granica nieprzekraczalna. Czas leci szybko, zwłaszcza gdy wpadniemy w wir remontowej zawieruchy. Jeśli nie zdążysz wydać pieniędzy w terminie, niezadeklarowana część przychodu, która powinna była być opodatkowana, stanie się wymagalnym zobowiązaniem podatkowym, a urząd skarbowy może naliczyć odsetki. Z tego co mówią nam klienci czy znajomi z branży, to bywa jeden z najczęstszych błędów – niedoszacowanie czasu i kosztów remontu.

Podsumowując kwestię remontu czy przebudowy w kontekście ulgi mieszkaniowej: to realna szansa na zminimalizowanie lub uniknięcie podatku po sprzedaży nieruchomości nabytej krócej niż 5 lat temu, pod warunkiem ścisłego przestrzegania zasad i dokumentowania wydatków na cele, które faktycznie kwalifikują się jako "własne cele mieszkaniowe". To ulga dla tych, którzy traktują nieruchomość jako środek do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych własnych i swoich bliskich, a nie tylko obiekt spekulacji finansowej. To dość jasno pokazuje intencję ustawodawcy - wsparcie stabilizacji mieszkaniowej obywateli.

Ulga termomodernizacyjna 2025 na remont domu: Warunki i limit odliczenia

Kolejnym, niezwykle istotnym z punktu widzenia finansowania remontów aspektem, jest ulga termomodernizacyjna. Jej cel jest zgoła odmienny od ulgi mieszkaniowej – nie ratuje nas przed podatkiem po sprzedaży nieruchomości, lecz stanowi zachętę i wsparcie finansowe (poprzez odliczenie od podstawy opodatkowania) dla właścicieli domów, którzy zdecydują się na inwestycje mające na celu poprawę efektywności energetycznej swoich budynków. W kontekście rosnących cen energii i globalnych wyzwań klimatycznych, ta ulga staje się coraz bardziej popularna i, co tu dużo mówić, po prostu opłacalna na dłuższą metę.

Kto może skorzystać z tej formy wsparcia? Ulga termomodernizacyjna dedykowana jest wyłącznie właścicielom lub współwłaścicielom domów jednorodzinnych. To ważne rozróżnienie – mieszkania w blokach (o ile nie są formalnie częścią domu jednorodzinnego, co rzadko się zdarza) zasadniczo nie kwalifikują do tego odliczenia, chyba że mówimy o bardzo specyficznych sytuacjach wspólnot mieszkaniowych, ale to odrębna i skomplikowana kwestia. Skupiamy się na typowym domku wolnostojącym, bliźniaku czy szeregówce.

Istotą ulgi jest dofinansowanie (poprzez mechanizm odliczenia) przedsięwzięć termomodernizacyjnych, czyli działań mających na celu zmniejszenie zapotrzebowania budynku na energię. Co konkretnie mieści się w definicji remont obejmujący termomodernizację budynku? Rozporządzenie wykonawcze do ustawy o PIT precyzyjnie wskazuje katalog materiałów, urządzeń i usług, za które poniesione wydatki można odliczyć. To nie jest dowolny remont, a celowe działania pro-energooszczędne.

Typowe przykłady kwalifikowanych wydatków to docieplenie przegród budynku (ścian, dachu, stropu, podłóg na gruncie) przy użyciu wysokiej jakości materiałów izolacyjnych (styropian, wełna mineralna, piana PUR) o odpowiednich parametrach (niskim współczynniku przenikania ciepła Lambda - λ). Wymiana starych, nieszczelnych okien i drzwi zewnętrznych na nowoczesne, energooszczędne modele z niskoemisyjnymi szybami i ciepłymi ramami, o niskim współczynniku przenikania ciepła (U), również kwalifikuje się do ulgi. Czasem wydaje się, że "stara chałupa i tak ciepła nie będzie", ale nowoczesna stolarka potrafi zdziałać cuda.

Kluczowym obszarem ulgi są inwestycje w systemy ogrzewania i przygotowania ciepłej wody użytkowej. Wymiana starego, kopcącego pieca na ekologiczne źródło ciepła to esencja tej ulgi. Kwalifikują się nowoczesne kotły na pellet drzewny lub biomasę (o ile spełniają odpowiednie normy emisji), ale przede wszystkim inwestycje w odnawialne źródła energii, takie jak pompy ciepła (powietrzne, gruntowe) czy kolektory słoneczne do grzania wody. Wsparcie obejmuje również rekuperację, czyli system wentylacji mechanicznej z odzyskiem ciepła.

Uwaga na zmiany! W rozporządzeniu z 2023 roku, które zaczęło obowiązywać od początku 2024 roku, z katalogu wydatków możliwych do odliczenia wykreślono kotły gazowe i olejowe wraz ze zbiornikami i przyłączami. To wyraźny sygnał, że ulga ma coraz mocniej wspierać odnawialne źródła energii. Jednakże, jeśli poniosłeś wydatki na kotły gazowe czy olejowe w 2023 roku, gdy wciąż znajdowały się one na liście kwalifikowanych wydatków zgodnie z poprzednim rozporządzeniem, możesz je nadal odliczyć w rozliczeniu za ten rok. Prawo nie działa wstecz na Twoją niekorzyść w takich sytuacjach przejściowych.

Maksymalny limit odliczenia w ramach ulgi termomodernizacyjnej jest stały i wynosi 53 000 PLN na *jednego podatnika*. Co to oznacza w praktyce? Jeśli dom ma dwóch współwłaścicieli (np. małżonków rozliczających się osobno), każde z nich może odliczyć do 53 000 PLN, co daje łączny limit w wysokości 106 000 PLN na dane przedsięwzięcie termomodernizacyjne. Jest to suma wydatków poniesionych na *wszystkie* realizowane przedsięwzięcia termomodernizacyjne w różnych budynkach jednorodzinnych, których jesteś właścicielem lub współwłaścicielem. Nie jest to limit na jedno zadanie (np. tylko na docieplenie czy tylko na wymianę pieca), ale na całość prac termomodernizacyjnych realizowanych przez Ciebie w danym roku podatkowym i latach poprzednich, do momentu "wyczerpania" limitu.

Odliczenie odliczyć od dochodu (lub przychodu, jeśli rozliczasz się ryczałtem) w deklaracji PIT (PIT-37, PIT-36, PIT-36L, PIT-28) za rok, w którym poniosłeś wydatki. Kwotę odliczenia wykazuje się w załączniku PIT/O. Co ważne, jeśli kwota poniesionych wydatków przekracza Twój dochód (lub przychód), niewykorzystaną część odliczenia możesz przenieść na kolejne lata, maksymalnie przez 6 lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym poniesiono pierwszy wydatek. To ogromne ułatwienie, zwłaszcza przy kosztownych inwestycjach.

Podobnie jak przy uldze mieszkaniowej, kluczowa jest dokumentacja. Potrzebujesz faktur VAT wystawionych na Twoje dane, dokumentujące zakup materiałów, urządzeń i usług związanych z termomodernizacją. Faktury te powinny jasno wskazywać, co zostało zakupione/wykonane. Brak faktury lub błędy w niej (np. brak Twoich danych) mogą skutkować odrzuceniem prawa do odliczenia. Skarbówka ma prawo skontrolować, czy poniesione wydatki uprawniają do skorzystania z ulgi. Warto przechowywać całą dokumentację przez 5 lat od końca roku, w którym upłynął termin płatności podatku za dany okres.

Katalog kwalifikowanych wydatków, określony we wspomnianym rozporządzeniu, jest listą zamkniętą. Oznacza to, że tylko wydatki wprost wskazane w tym dokumencie mogą zostać odliczone. Nie można zatem odliczyć kosztów "zwykłego" remontu, który nie ma charakteru termomodernizacyjnego – np. malowania ścian, wymiany płytek ceramicznych, zakupu mebli (wolnostojących), czy instalacji alarmowej. Ulga ma ścisły, pro-energooszczędny cel.

Warto również pamiętać, że odliczeniu podlegają wydatki, które nie zostały sfinansowane lub dofinansowane ze środków publicznych (np. z programu "Czyste Powietrze"). Jeśli otrzymałeś dotację na część inwestycji, możesz odliczyć jedynie tę część wydatków, która została pokryta z własnych środków lub kredytu. Ulga termomodernizacyjna to potężne narzędzie dla właścicieli domów chcących obniżyć rachunki za ogrzewanie i jednocześnie zadbać o środowisko. To inwestycja, która zwraca się nie tylko finansowo, ale także poprzez poprawę komfortu życia i wartości nieruchomości. Nie ma co ukrywać – termomodernizacja to twardy orzech do zgryzienia finansowo, ale możliwość odliczenia znaczącej kwoty od podatku zdecydowanie pomaga go zgryźć.