Centralny fundusz remontowy: składka od metra to niezgodna z prawem praktyka

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 22 marca 2022 roku (sygn. V ACa 355/21) uchylił uchwałę wspólnoty mieszkaniowej, która naliczała składkę na fundusz remontowy od metra kwadratowego powierzchni lokalu. Sąd jasno wskazał, że obciążenie właścicieli musi wynikać z udziału w nieruchomości wspólnej, nie z metrażu. Orzeczenie to może zmienić sposób, w jaki tysiące wspólnot w Polsce ustala zaliczki na remonty.

• Dlaczego składka na fundusz remontowy od metra jest błędna
• Uchwała wspólnoty o funduszu remontowym a wyrok V ACa 355/21
• Checklista: jak prawidłowo ustalić składkę na fundusz remontowy

Dlaczego składka na fundusz remontowy od metra jest błędna

Art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali stanowi, że właściciel ponosi wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej proporcjonalnie do swojego udziału. To nie jest kwestia interpretacji. Udział wynika z art. 3 ustawy i odpowiada stosunkowi powierzchni lokalu do całkowitej powierzchni wszystkich lokali w budynku, ale nie zawsze jest z nią tożsamy.

W praktyce zdarza się, że właściciel lokalu o powierzchni 60 m² ma udział 5%, a właściciel lokalu 80 m² dysponuje udziałem 7%. Gdy wspólnota nalicza składkę od metra, ten pierwszy płaci mniej, drugi więcej. Gdy nalicza od udziału, relacja się odwraca. Różnica bywa znacząca, zwłaszcza w budynkach z lokalami użytkowymi, garażami podziemnymi czy pomieszczeniami przynależnymi o niestandardowej formule prawnej.

Wspólnoty tłumaczą wprowadzenie zasady „od metra" czytelnością i łatwością księgowania. Argument jest zrozumiały, lecz czysto praktyczny. Nie ma jednak mocy prawnej, która mogłaby uchylić obowiązek wynikający wprost z ustawy. Skoro przepis mówi o udziale, żadna uchwała nie może zastąpić tej reguły inną bazą obliczeniową.

Wyjątek istnieje, lecz jest wąski. Liczenie od metra pozostaje dopuszczalne tylko wtedy, gdy udziały w nieruchomości wspólnej odpowiadają dokładnie powierzchni poszczególnych lokali. W takiej sytuacji obie metody dają identyczny wynik finansowy. Każde odstępstwo od tej zgodności otwiera drogę do zaskarżenia uchwały.

Ryzyko uchylenia uchwały rośnie z każdym rokiem obowiązywania błędnej zasady. Zwrot nienależnie pobranych składek może objąć cały okres przedawnienia, a wraz z nim odsetki ustawowe za opóźnienie.

Uchwała wspólnoty o funduszu remontowym a wyrok V ACa 355/21

Stan faktyczny sprawy był prosty. Wspólnota podjęła uchwałę o wysokości składki na fundusz remontowy, licząc ją od metra kwadratowego. Tryb podjęcia miał formę indywidualnego zbierania głosów, dopuszczalną w okresie pandemii na podstawie art. 31zzm ustawy z 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19. Jeden z właścicieli zaskarżył uchwałę.

Sąd I instancji skupił się wyłącznie na stawce, uznając ją za nieproporcjonalnie wysoką. Sąd Apelacyjny poszedł dalej. Zbadał nie tylko kwotę, ale także sposób kalkulacji. Stwierdził, że uchwała narusza art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali, ponieważ opiera się na błędnej podstawie obliczeniowej. Wyrok II instancji uchylił zaskarżoną uchwałę w całości.

Kluczowy wniosek płynący z orzeczenia dotyczy struktury uchwały. Wspólnota nie może głosować samej stawki, pomijając zasady jej naliczania. Oba elementy tworzą jedno oświadczenie woli. Gdy brakuje odwołania do zasad kalkulacji, uchwała staje się wadliwa formalnie i może zostać uchylona niezależnie od wysokości kwoty.

Orzeczenie nie jest jednostkowe. Stanowi kontynuację linii orzeczniczej, w której sądy coraz częściej badają nie tylko treść, ale i konstrukcję prawną uchwał wspólnot. Wcześniejsze wyroki, w tym postanowienie Sądu Najwyższego z 12 grudnia 2018 r. (sygn. III CSK 70/18), potwierdzały, że uchwała dotycząca zarządu nieruchomością wspólną musi określać sposób realizacji, nie tylko cel.

Indywidualne zbieranie głosów, choć wygodne, nie zwalnia z obowiązku precyzyjnego formułowania uchwał. Każdy właściciel podpisuje konkretny tekst, a nie ogólną intencję zarządu.

Stanowiska ekspertów: zgodność co do wyroku, podział co do przyszłości

Dr Piotr Pałka z kancelarii DERC PAŁKA, specjalizujący się w obsłudze wspólnot mieszkaniowych, zwraca uwagę na systemowy problem. Programy księgowe używane przez zarządców oferują jako domyślne ustawienie naliczanie od metra. Wymuszanie takiej formuły na zarządcach prowadzi do powielania błędu w setkach budynków.

Piotr Jarzyński z kancelarii Jarzyński i Wspólnicy, uznany ekspert prawa nieruchomości, wskazuje na potrzebę szerszej dyskusji ustawodawcy. Obecny przepis nie pozostawia wspólnocie pola manewru. Gdy udziały nie odpowiadają powierzchni, zarząd staje przed wyborem: stosować prawo i narażać się na konflikty, albo szukać obejść. Żadne z tych rozwiązań nie służy interesowi mieszkańców.

Obaj eksperci zgadzają się, że wyrok V ACa 355/21 jest prawidłowy i powinien być stosowany. Różnią się w ocenie przyszłości przepisów. Pałka uważa, że orzecznictwo wystarczy, by wyeliminować błędną praktykę. Jarzyński postuluje nowelizację art. 12, która wprost wskaże, że wspólnota może wybrać inną bazę obliczeniową, o ile zostanie to precyzyjnie uregulowane w uchwale.

Tabela porównawcza: liczenie od metra vs. liczenie od udziału

Checklista: jak prawidłowo ustalić składkę na fundusz remontowy

Składka na fundusz remontowy wymaga odrębnej uchwały, jeśli wspólnota chce ją ustalić lub zmienić. To oznacza, że nie można jej dorzucić do uchwały rocznej o planie gospodarczym czy absolutorium dla zarządu. Każdy z tych dokumentów dotyczy innej materii i wymaga osobnego głosowania.

Przed podjęciem uchwały warto sprawdzić pięć rzeczy. Po pierwsze, czy udziały w nieruchomości wspólnej są proporcjonalne do powierzchni lokali. Jeśli nie, liczenie od metra będzie wadliwe. Po drugie, czy uchwała zawiera zasady kalkulacji, nie tylko stawkę. Po trzecie, w jakim trybie zostanie podjęta. Po czwarte, czy wcześniejsze uchwały definiujące zasady obowiązują i można się na nie powołać. Po piąte, czy zgromadzenie jest prawidłowo zwołane, z terminem 14-dniowym wymaganym przez art. 31 ust. 1 ustawy o własności lokali.

Fundusz remontowy obejmuje środki przeznaczone na remonty części wspólnych. Zaliczki wpłacane co miesiąc tworzą jego zapas. Zgodnie z art. 22 ust. 2 ustawy, zarząd może samodzielnie podejmować decyzje o bieżących naprawach, lecz większe prace wymagają uchwały wspólnoty. W praktyce granica między bieżącą konserwacją a remontem bywa płynna i zależy od specyfiki budynku.

Prawidłowa uchwała powinna zawierać cztery elementy: stawkę, okres rozliczeniowy, zasady naliczania (proporcja do udziału) oraz wskazanie, na jakie prace środki będą przeznaczone. Brak któregokolwiek z tych punktów otwiera pole do sporów sądowych. Dotyczy to zarówno nowych uchwał, jak i tych obowiązujących od lat, które nigdy nie zostały zaktualizowane.

Zarządcy obiektów mieszkalnych powinni zweryfikować wszystkie obowiązujące uchwały pod kątem zgodności z art. 12 ust. 2. Weryfikacja zajmuje zwykle kilka dni roboczych. Polega na porównaniu wielkości udziałów z powierzchnią lokali oraz przeglądzie tekstu uchwał pod kątem obecności zasad kalkulacji. Jeśli analiza wykaże nieprawidłowości, kolejnym krokiem jest przygotowanie projektu nowej uchwały na najbliższe zebranie roczne.

Przechowuj uchwały w wersji z załącznikami. Uchwała powołująca się na wcześniejsze zasady obliczania działa tylko wtedy, gdy te wcześniejsze zasady istnieją i są dostępne. Brak załącznika może zostać potraktowany przez sąd jako luka w uchwale.

Kwestie praktyczne: co się stanie, gdy uchwała zostanie uchylona

Uchylenie uchwały przez sąd oznacza, że wspólnota musi zwrócić właścicielom nienależnie pobrane składki. Dotyczy to okresu przedawnienia, który w sprawach o świadczenia okresowe wynosi trzy lata wstecz. W budynku z 50 lokalami i składką 3 zł/m² miesięcznie, łączna kwota zwrotu może przekroczyć kilkadziesiąt tysięcy złotych. Do tego dochodzą koszty postępowania sądowego, które sąd zasądza od przegranego uczestnika.

Drugą konsekwencją jest konieczność ponownego głosowania. Wspólnota musi zwołać zebranie, przygotować nową uchwałę zgodną z art. 12 ust. 2 i przeprowadzić głosowanie. Procedura zajmuje zwykle od dwóch do czterech tygodni. W tym czasie wspólnota nie ma podstawy prawnej do pobierania składek na fundusz remontowy od metra.

Trzecia konsekwencja jest mierzalna wizerunkowo. Uchylenie uchwały podważa zaufanie do zarządu i zarządcy. Wspólnoty, które doświadczyły takiej sytuacji, często zmieniają zarządcę lub przeprowadzają audyt wszystkich wcześniejszych uchwał. Koszty takiego audytu ponosi wspólnota, choć możliwe jest dochodzenie ich od zarządcy, który doradził wadliwe rozwiązanie.

Zarządcy nieruchomości i zarządy wspólnot stają dziś przed konkretnym zadaniem. Weryfikacja uchwał, korekta zasad naliczania, przygotowanie projektów zgodnych z orzecznictwem. Każdy tydzień zwłoki zwiększa ryzyko zaskarżenia i związanych z nim kosztów. Wspólnoty, które zareagowały przed rocznym zebraniem, uniknęły sporów i zbędnych wydatków.

Artykuł 12 ust. 2 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. 1994 nr 85, poz. 388, z późn. zm.). Artykuł 3 ust. 3 tej ustawy definiuje sposób ustalania udziałów. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 22 marca 2022 r., sygn. V ACa 355/21. Orzeczenie Sądu Najwyższego z 12 grudnia 2018 r., sygn. III CSK 70/18. Komentarz do ustawy o własności lokali pod red. Jacka Jaworskiego, wyd. Wolters Kluwer. Art. 31 i art. 31zzm ustawy z 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19. Linia orzecznicza sądów apelacyjnych zebrana w serwisie Lex Omega.