Kto płaci za malowanie mieszkania? Najemca czy właściciel

Kto płaci za malowanie mieszkania w typowych sytuacjach?

Koszt malowania mieszkania zależy od przyczyny, dla której ściany trzeba odnowić: zużycie w czasie obciąża właściciela, zniszczenie ponad normę obciąża najemcę. Tabela zbiera najczęstsze przypadki razem z podstawą rozstrzygnięcia.

Co mówią przepisy o malowaniu wynajmowanego mieszkania?

Przepisy zawierają dwie zasady naraz: malowanie należy do obowiązków najemcy, ale najemca nie odpowiada za zwykłe zużycie ścian. Pierwszą zasadę zapisano w ustawie z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. 2022 poz. 172 ze zm.), drugą w Kodeksie cywilnym.

• Art. 6b ust. 2 pkt 9 ustawy o ochronie praw lokatorów: najemcę obciąża naprawa i konserwacja elementów wyposażenia lokalu, w szczególności malowanie lub tapetowanie oraz naprawa uszkodzeń tynków ścian i sufitów, a także malowanie drzwi, okien i mebli wbudowanych.
• Art. 6e tej ustawy: po zakończeniu najmu i opróżnieniu lokalu najemca ma go odnowić i wykonać obciążające go naprawy.
• Art. 675 § 1 Kodeksu cywilnego: najemca zwraca rzecz w stanie niepogorszonym, ale nie odpowiada za zużycie będące następstwem prawidłowego używania.
• Art. 6c ustawy: przed wydaniem lokalu sporządza się protokół ze stanem technicznym i stopniem zużycia, który jest podstawą rozliczeń przy zwrocie mieszkania.

Zestawienie art. 6b, 6e i 675 § 1 omawia artykuł Gazety Prawnej o odmalowaniu ścian przed wyprowadzką: każda ze stron może czytać te przepisy na swoją korzyść, dlatego najpewniej jest rozstrzygnąć malowanie w umowie przed najmem. Z zestawienia tych przepisów wynika, że art. 6e nie daje właścicielowi prawa do odnowienia całego mieszkania na koszt najemcy po latach zwykłego używania.

Dlaczego jedne poradniki piszą, że najemca musi malować, a inne, że nie?

Źródła różnią się, bo akcentują różne przepisy. Poradnik firmy Z NAMI zalicza odmalowanie do obowiązków lokatora, a w innym miejscu stwierdza, że nie ma odgórnego przepisu nakazującego najemcy malowanie i wynajmujący nie może go do tego zmusić. Omówienia prawnicze wskazują natomiast art. 6b ust. 2 pkt 9 i art. 6e ustawy, które malowanie wymieniają wprost. Różnicę wyjaśnia art. 675 § 1 Kodeksu cywilnego oraz swoboda umów w najmie prywatnym: obowiązek istnieje, ale nie obejmuje zwykłego zużycia, a w lokalach spoza publicznego zasobu mieszkaniowego strony mogą go ułożyć inaczej w umowie.

Kto powinien pomalować mieszkanie po najmie?

Najemca powinien pomalować mieszkanie po najmie wtedy, gdy ściany są zniszczone ponad zwykłe używanie albo gdy umowa jasno nakłada na niego odmalowanie przy zwrocie lokalu. Jeśli ściany są tylko lekko przykurzone lub wyblakłe po latach mieszkania, odmalowanie przed kolejnym najemcą jest kosztem właściciela.

Długość najmu też ma znaczenie, ale źródła rozkładają akcenty inaczej. Przy najmie trwającym 3-4 miesiące poradnik o malowaniu mieszkania po wynajmie uznaje za wystarczające umycie i odkurzenie lokalu, a przy wieloletnim najmie dopuszcza potrącenie kosztu odświeżenia z kaucji, jeśli lokator nie zadbał o ściany. Gazeta Prawna opisuje odwrotny przypadek: po dekadzie najmu przybrudzone ściany są naturalnym zjawiskiem i właściciel nie może żądać odmalowania. Różnica sprowadza się do tego, czy ściany są brudne przez zwykłe życie, czy przez zaniedbanie lub zniszczenie, a to ocenia się, porównując ich stan z protokołem z dnia wprowadzenia.

Kolejność sprawdzania przy wyprowadzce:

1. Jeśli umowa jasno przewiduje odmalowanie ścian po zakończeniu najmu, najemca maluje lub płaci za malowanie w zakresie, który umowa opisuje (dotyczy lokali spoza publicznego zasobu mieszkaniowego).
2. Jeśli umowa milczy, a ściany mają tylko ślady zwykłego używania, płaci wynajmujący.
3. Jeśli na ścianach są dziury, plamy, rysy albo kolor zmieniony bez zgody, najemca naprawia te miejsca lub pokrywa koszt ich naprawy.
4. Jeśli szkoda dotyczy kilku punktów, najemca odpowiada za punktowe poprawki, a nie za malowanie całego mieszkania.
5. Jeśli przyczyną zniszczenia ścian jest wada budynku lub instalacji, np. przeciek, koszt naprawy tynku i malowania ponosi wynajmujący.

Zwykłe zużycie ścian a zniszczenie: gdzie jest granica?

Zwykłe zużycie to zmiany, które powstają przy prawidłowym używaniu mieszkania, nawet gdy najemca dba o lokal. Zniszczenie to ślad niewłaściwego korzystania albo zmiany wprowadzonej bez zgody właściciela.

Samo stwierdzenie, że ściany nie wyglądają jak po remoncie, nie przesądza sprawy. Trzeba ustalić, czy chodzi o normalne następstwa używania, czy o uszkodzenia, za które odpowiada lokator. Najemcy pomaga przestrzeganie wskazówek przekazanych przez wynajmującego na początku najmu, bo takie używanie łatwiej uznać za prawidłowe.

Co może zapisać umowa najmu w sprawie malowania mieszkania?

W mieszkaniu prywatnym umowa najmu może ustalić inne zasady odnowienia lokalu niż ustawa, więc to ona najczęściej przesądza, kto płaci za malowanie. Możliwość odmiennego ułożenia obowiązków z art. 6a-6e w lokalach niewchodzących w skład publicznego zasobu mieszkaniowego opisuje tekst o żądaniu odmalowania mieszkania przed wyprowadzką. Ta swoboda nie dotyczy więc np. mieszkań komunalnych.

Znaczenie ma dokładne brzmienie zapisu. Ogólne odnowienie lokalu to co innego niż obowiązek pomalowania wszystkich ścian na wskazany kolor albo wykonania prac w ściśle określonym zakresie. Jeśli umowa jasno nakłada malowanie niezależnie od długości najmu, właściciel może się na ten zapis powoływać.

Zapisy, które zapobiegają sporom o malowanie ścian:

• czy najemca może wbijać gwoździe i wiercić w ścianach,
• czy może zmienić kolor ścian i na jakich warunkach,
• czy przy zwrocie lokalu ma odmalować ściany i w jakim zakresie,
• na co właściciel może przeznaczyć kaucję i kiedy nie zwraca jej w całości.

Gdy umowa każe odmalować ściany, najemca ma w praktyce dwie drogi: wykonać malowanie sam przed oddaniem kluczy albo zgodzić się na potrącenie udokumentowanego kosztu z kaucji. Pierwsza daje kontrolę nad zakresem i terminem prac, druga oszczędza czas, ale kwota zależy od wyceny wynajmującego. Do porównania z wyceną przydaje się zestawienie koszt malowania mieszkania 80 m².

Najemca chce pomalować ściany na inny kolor: kto płaci?

Najemca nie powinien malować ścian na nowy kolor bez zgody wynajmującego, bo wtedy właściciel może zażądać przywrócenia stanu pierwotnego na koszt najemcy. Remonty, poprawki i zmiany mające upiększyć mieszkanie trzeba uzgodnić z właścicielem, najlepiej na piśmie, razem ze sposobem rozliczenia. Samowolne zmiany w lokalu mogą skończyć się nawet wypowiedzeniem umowy. Jeśli wynajmujący się zgodzi, może zwrócić część kosztów takich ulepszeń z uwzględnieniem stopnia zużycia materiałów, co opisuje poradnik o kosztach napraw i konserwacji w wynajmowanym mieszkaniu.

Kto płaci za malowanie w trakcie trwania najmu?

W trakcie najmu bieżące malowanie i tapetowanie oraz naprawa uszkodzeń tynków ścian i sufitów obciążają najemcę, a wymiana tynków i naprawy instalacji należą do wynajmującego. Podział wynika z katalogu obowiązków w ustawie o ochronie praw lokatorów, który przytacza zestawienie obowiązków najemcy i wynajmującego. W najmie prywatnym umowa może ten podział zmienić.

Przy awarii liczy się przyczyna. Właściciel odpowiada za usterki, które nie wynikają z zaniedbania najemcy, tylko z przyczyn losowych lub wad konstrukcyjnych, więc gdy ściany trzeba naprawić i pomalować po przecieku z instalacji, koszt spada na niego. Jeśli ściany lub podłogę zalał najemca przez niewłaściwe użytkowanie, naprawa obciąża najemcę.

Czy można obniżyć czynsz, gdy ściany wymagają naprawy?

Obniżenie czynszu jest możliwe, gdy wada lokalu ogranicza jego przydatność do używania, i dotyczy czasu trwania tej wady. Gdy wady całkowicie uniemożliwiają mieszkanie albo zagrażają zdrowiu mieszkańców, najemca może wypowiedzieć umowę w trybie natychmiastowym. Rozróżnienie wad ograniczających używanie i wykluczających mieszkanie zawiera Kodeks cywilny.

Brudne ściany a kaucja: kiedy właściciel może potrącić koszt malowania?

Właściciel może potrącić z kaucji koszt malowania tylko wtedy, gdy ściany wymagają odnowienia z powodu zniszczeń ponad zwykłe używanie, a szkoda jest udokumentowana. Kaucja nie jest funduszem remontowym na odświeżenie lokalu przed kolejnym najemcą i nie pokrywa normalnego zużycia.

Zakres potrącenia musi odpowiadać szkodzie. Gdy ściany wymagają tylko punktowych poprawek, poradnik o odmalowaniu mieszkania po wynajmie odradza obciążanie najemcy malowaniem całego mieszkania. Przywrócenie stanu niepogorszonego nie oznacza też podniesienia standardu: punktem odniesienia jest stan ścian z protokołu z dnia wprowadzenia, a nie droższy wariant wykończenia.

Właściciele również ryzykują: z doświadczenia firm zarządzających najmem wynika, że koszt przywrócenia lokalu do stanu pierwotnego bardzo często przewyższa wysokość kaucji. Dlatego obie strony powinny dokumentować stan ścian od pierwszego dnia najmu.

Ile może wynosić kaucja i kiedy trzeba ją zwrócić?

Kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu, a jej zwrot powinien nastąpić w ciągu miesiąca od opróżnienia lokalu; liczy się faktyczne oddanie mieszkania. W praktyce właściciele pobierają zwykle kaucję w wysokości jednego lub trzech czynszów.

Przykład: przy czynszu 2 500 zł miesięcznie górna granica kaucji wynosi 12 × 2 500 zł = 30 000 zł. Przy kaucji równej trzem czynszom najemca wpłaca 3 × 2 500 zł = 7 500 zł i z tej kwoty właściciel może pokryć wyłącznie udokumentowane szkody, w tym naprawę i malowanie zniszczonych ścian.

W sprawie waloryzacji kaucji źródła się różnią. Gazeta Prawna podaje, że kaucja nie podlega waloryzacji, więc 3 tys. zł wpłacone w 2020 roku wraca w 2026 roku w tej samej kwocie. Bezprawnik wskazuje, że w razie podwyżek czynszu lokator może domagać się zwrotu kaucji w wyższej, zwaloryzowanej kwocie. Różnica dotyczy więc sytuacji, w której czynsz w trakcie najmu podniesiono.

Właściciel żąda pieniędzy za malowanie: co zrobić?

1. Poproś o wskazanie zapisu umowy lub przepisu, na którym opiera żądanie.
2. Porównaj protokół z dnia wprowadzenia ze stanem ścian i zdjęciami z dnia oddania kluczy.
3. Oddziel ślady zwykłego zużycia od uszkodzeń, za które odpowiadasz.
4. Poproś o uzasadnienie kosztów: sam rachunek za remont nie wystarcza, liczy się, czy zakres i koszt prac odpowiadają Twoim obowiązkom.
5. Jeśli szkoda dotyczy kilku miejsc, zaproponuj punktową naprawę zamiast malowania całego mieszkania.

Protokół zdawczo-odbiorczy: jak udokumentować stan ścian?

Protokół zdawczo-odbiorczy z opisem i zdjęciami ścian to podstawowy dowód w sporze o malowanie mieszkania, bo pozwala porównać stan lokalu przed najmem i po nim. Art. 6c ustawy o ochronie praw lokatorów przewiduje jego sporządzenie przed wydaniem lokalu, z określeniem stanu technicznego i stopnia zużycia.

• opis stanu ścian w każdym pomieszczeniu, w tym odpryski farby, plamy i dziury istniejące już przy wprowadzeniu,
• zdjęcia ścian z datą, najlepiej zrobione przy wprowadzeniu i wyprowadzce w podobnym świetle i z tego samego miejsca,
• stany liczników i liczba przekazanych kluczy,
• lista rzeczy ruchomych i stan wyposażenia,
• podpisy obu stron i kopia dla każdej z nich.

Najemca powinien wpisać wszystkie wady w dniu przekazania lokalu, bo później trudno mu udowodnić, że nie powstały z jego winy. Szczególnie ryzykowny jest najem bez pisemnej umowy i protokołu: udowodnienie pierwotnego stanu ścian bywa wtedy niemal niemożliwe. Uzupełnieniem protokołu jest korespondencja mailowa o zgłaszanych usterkach, która pokazuje, kiedy problem się pojawił i czy strona została o nim powiadomiona.

Kto płaci za malowanie mieszkania własnego i części wspólnych bloku?

W mieszkaniu własnym koszt malowania w całości ponosi właściciel, bo nie ma drugiej strony umowy, na którą mógłby go przenieść. Właściciel, który maluje lokal, może sprawdzić, czy malowanie mieszkania można odliczyć od podatku.

Klatki schodowe i inne pomieszczenia wspólnego użytku to osobna kwestia niż wnętrze lokalu. W najmie objętym ustawą o ochronie praw lokatorów ich utrzymanie i naprawy należą do wynajmującego, a najemca ma je chronić przed uszkodzeniem i pokrywa straty powstałe z jego winy. Prace w budynkach wielorodzinnych opisuje tekst o malowaniu klatek schodowych w blokach.