Wzór Uchwały Funduszu Remontowego Wspólnoty Mieszkaniowej 2025

Pewnego deszczowego ranka zastajesz przeciekający sufit, a wiosną zauważasz pęknięcia na fasadzie? To codzienne problemy, które prędzej czy później dotykają każdą nieruchomość. Z myślą o takich wyzwaniach tworzony jest fundusz remontowy Uchwała wzór, podstawowy dokument, który określa zasady gromadzenia środków na niezbędne remonty i modernizacje części wspólnych budynku. Właściwie sporządzona i przyjęta uchwała fundusz remontowy to kompas finansowy wspólnoty, pozwalający zaplanować prace i uniknąć kosztownych, nagłych wydatków. Ten dokument nie tylko porządkuje finansowanie, ale też buduje poczucie wspólnej odpowiedzialności za stan nieruchomości.

Skoro wiemy, że fundusz remontowy to must-have każdej wspólnoty, zanurzmy się głębiej w jego mechanizmy działania. To nie tylko kwestia odkładania pieniędzy, ale przede wszystkim sztuki mądrego zarządzania wspólnym majątkiem, o czym decyduje treść kluczowego dokumentu – uchwały.

Co Powinna Zawierać Uchwała Funduszu Remontowego?

Uchwała wspólnoty mieszkaniowej, ustanawiająca lub modyfikująca fundusz remontowy, to dokument o kluczowym znaczeniu dla długoterminowego funkcjonowania nieruchomości. To właśnie ona precyzyjnie określa zasady gry, a jej treść musi być szczegółowa i jednoznaczna, aby uniknąć późniejszych sporów i wątpliwości co do celowości i zasadności gromadzenia środków. Pamiętajmy, że każda uchwała rozpoczyna się od standardowych danych formalnych.

Standardowo nagłówek uchwały wskazuje jej numer: ...../......z dnia ..................... roku dla lokali ................... w .................w sprawie: ustalenia zaliczki na fundusz remontowy. Ten prosty zestaw informacji umiejscawia dokument w czasie i przestrzeni oraz jasno definiuje jego przedmiot, jakim jest właśnie kwestia finansowania przyszłych napraw.

Sednem uchwały dotyczącej funduszu remontowego jest sformułowanie: "postanawia się, co następuje: § 1 się roczny plan gospodarczy w brzmieniu stanowiącym załącznik nr 1 do niniejszej uchwały, oraz wysokości zaliczek:". To tutaj wspólnota podejmuje dwie fundamentalne decyzje. Po pierwsze, zatwierdza plan finansowy i zakres prac na nadchodzący rok. Po drugie, określa, ile każdy właściciel będzie co miesiąc wpłacał na ten cel.

Roczny plan gospodarczy (Załącznik nr 1) to więcej niż lista życzeń. To szczegółowy dokument, który powinien zawierać wykaz planowanych prac remontowych, np. malowanie klatki schodowej, drobne naprawy dachu, konserwacja windy, czy przegląd kominiarski. Dla każdej pozycji powinien być podany orientacyjny kosztorys, szacowany termin realizacji oraz informacja, skąd będą pochodziły środki na jej sfinansowanie (tylko fundusz remontowy, bieżące koszty, czy może planowany kredyt lub dotacja).

Precyzyjne określenie planowanych działań jest absolutnie kluczowe. Jeżeli uchwała mówi ogólnie o "remontach", właściciele mają prawo pytać: "Jakich remontów? Ile to będzie kosztować?". Dobra uchwała z załącznikiem rozwiewa te wątpliwości, pokazując np. planowaną wymianę 100 m² chodnika przed budynkiem za kwotę 20 000 zł czy naprawę rynien za 5 000 zł, wszystko szczegółowo uwzględnione w preliminarzu. Konkrety budują zaufanie.

Uchwała powinna również jasno wskazać, w jakiej części plan gospodarczy pokrywany jest ze środków zgromadzonych na funduszu remontowym, a jaka część finansowana jest np. z bieżących przychodów wspólnoty (jak wynajem powierzchni użytkowej czy parkingów). Rozdzielenie tych źródeł finansowania jest istotne dla transparentności i prawidłowego księgowania. Czasem plan przewiduje też remonty wieloletnie, wymagające zgromadzenia większych środków, które mogą być zbierane przez kilka lat.

Kolejnym, równie istotnym elementem jest precyzyjne wskazanie, że roczny plan gospodarczy to zazwyczaj część dłuższego, wieloletniego planu remontowego. Nawet jeśli wspólnota formalnie nie ma uchwalonego planu na 10 czy 20 lat, plan roczny powinien do niego nawiązywać, np. przez wydzielenie części środków na „duże remonty” planowane w przyszłości (dach, elewacja). To pokazuje wizję i strategiczne myślenie zarządu i właścicieli.

Sekcja uchwały poświęcona wysokości zaliczek jest równie newralgiczna. Oprócz samej stawki (np. w złotych za m²), uchwała powinna potwierdzać zasadę ich naliczania proporcjonalnie do posiadanych udziałów w nieruchomości wspólnej – jest to wymóg ustawowy, ale warto go powtórzyć. Zaliczkę ustala się zazwyczaj jako miesięczną wpłatę, choć możliwe są inne cykle (kwartalne, roczne), jednak miesięczny jest najpopularniejszy.

W uchwale powinna znaleźć się informacja o terminie płatności zaliczki (np. do 10. dnia każdego miesiąca) oraz o sposobie jej wpłacania (na rachunek bankowy wspólnoty dedykowany funduszowi remontowemu). Choć szczegóły numeru konta bankowego zwykle nie umieszcza się w treści uchwały publicznej, powinna ona wskazywać na istnienie takiego wydzielonego konta i sposób jego wykorzystania.

Warto, aby uchwała wspominała (choć często jest to element regulaminów), co dzieje się z nadwyżką środków na funduszu remontowym – czy pozostaje na koncie na przyszłe lata, czy (rzadziej) może być częściowo zwrócona właścicielom w przypadku znaczącego przeinwestowania. Standardowo środki te są kumulowane i przechodzą na kolejne lata, tworząc bufor finansowy na nieplanowane awarie.

Elementem, który często pojawia się w dobrych uchwałach funduszu remontowego, jest zapis o możliwości zaciągnięcia kredytu na sfinansowanie dużego remontu, jeśli zgromadzone środki własne okażą się niewystarczające. Uchwała może wskazywać, że takie decyzje będą wymagały odrębnej uchwały w przyszłości lub już teraz upoważniać zarząd do poszukiwania i negocjowania warunków takiego finansowania, w zależności od szczegółów planu.

Uchwała powinna również dotykać kwestii awaryjnych. Często środki zgromadzone na funduszu remontowym mogą być wykorzystane w nagłych przypadkach, które nie były ujęte w rocznym planie (np. zalanie spowodowane uszkodzeniem dachu, awaria instalacji). W takim przypadku uchwała lub regulamin wspólnoty powinien określać, kto i w jaki sposób podejmuje decyzję o pilnym wydatku i do jakiej kwoty zarząd może działać samodzielnie, zanim będzie wymagana kolejna uchwała właścicieli.

Praktyka pokazuje, że im więcej szczegółów dotyczących mechanizmów zarządzania funduszem znajdzie się w uchwale lub powiązanych z nią dokumentach (jak regulamin FR), tym łatwiej będzie unikać konfliktów i nieporozumień między właścicielami a zarządem. Transparentność i jasne zasady, poparte konkretnymi liczbami z preliminarza, są najlepszym budulcem dla sprawnego zarządzania nieruchomością wspólną.

Nie można zapomnieć o załącznikach. Roczny plan gospodarczy to załącznik nr 1, ale często do uchwały załącza się również szczegółowy wykaz kosztów, propozycje stawek, a czasem nawet protokoły z przeglądów budynku, które uzasadniają potrzebę przeprowadzenia konkretnych prac remontowych. Solidne udokumentowanie planu to potężne narzędzie w dyskusji z właścicielami, którzy mogą kwestionować wysokość proponowanych zaliczek lub zakres prac.

Na koniec warto podkreślić, że uchwała o funduszu remontowym nie jest dokumentem niezmiennym. Wymogi budynku się zmieniają, ceny materiałów i usług rosną, pojawiają się nowe technologie (np. OZE). Wspólnota powinna cyklicznie (co najmniej raz do roku, przy okazji zebrania sprawozdawczego) analizować stan funduszu, zrealizowane prace i plan na przyszłość, i w razie potrzeby korygować wysokość zaliczek poprzez podjęcie nowej uchwały. Elastyczność, ale oparta na analizie danych, to klucz.

Podstawa Prawna Uchwały o Funduszu Remontowym

Decyzje dotyczące gromadzenia środków na naprawy i konserwację wspólnej własności nie są kwestią wolnej woli poszczególnych właścicieli lokali, ale obligatoryjnym wymogiem prawnym. To, co wydaje się być "tylko" uchwałą funduszu remontowego, w rzeczywistości opiera się na solidnych fundamentach polskiego systemu prawnego, głównie Ustawy o własności lokali. Musimy zmierzyć się z zimną kalkulacją przepisów, które wprost narzucają obowiązki.

Najważniejszy fragment ustawy, stanowiący rdzeń podstawy prawnej dla takiej uchwały, brzmi: "na podstawie art. 14 i art. 22 ust. 2 i 3 pkt 2 ustawy z dnia 24 czerwca r. o własności lokali (. U. 85, poz. 388 z późn. zm.)". Te dwa przepisy są filarami, na których opiera się prawna możliwość, a właściwie obowiązek, tworzenia i zasilania funduszu remontowego w każdej wspólnocie mieszkaniowej.

Art. 14 Ustawy o własności lokali kategorycznie stwierdza, że na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne co miesiąc z góry. I tu uwaga: koszty zarządu nieruchomością wspólną to nie tylko bieżące wydatki na prąd, wodę, sprzątanie czy wynagrodzenie administratora. Artykuł ten wymienia wprost, że koszty zarządu obejmują w szczególności wydatki na remonty i konserwację budynku.

To oznacza, że wkładanie pieniędzy na fundusz remontowy nie jest gestem dobrej woli, ale ustawowym obowiązkiem każdego właściciela lokalu. Nie możesz po prostu wzruszyć ramionami i powiedzieć: "Mój dach nie cieknie!" lub "Jeszcze długo będę sprzedawał swoje mieszkanie i nie obchodzi mnie, co będzie za 20 lat z elewacją!". Ustawa mówi jasno: jako właściciel, uczestniczysz w kosztach utrzymania *całej* wspólnej nieruchomości, a remonty to jej kluczowy element.

Artykuł 22 Ustawy o własności lokali jest równie ważny, ponieważ precyzuje on, które czynności zarządu przekraczają zakres zwykłego zarządu i wymagają podjęcia uchwały właścicieli lokali. I zgadnijcie co? Ust. 3 pkt 2 tego artykułu wyraźnie wskazuje na "uchwalenie planu gospodarczego zarządu nieruchomością wspólną" jako czynność wymagającą uchwały. Plan gospodarczy z kolei obejmuje plan finansowy, w tym wysokość zaliczek na fundusz remontowy.

Dodatkowo, art. 22 ust. 2 mówi o tym, że do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej. Choć fundusz jest gromadzeniem środków (czynność ciągła), samo uchwalenie planu finansowego i stawek (czynność jednorazowa, decyzyjna) podpada pod te ramy.

Związek między tymi przepisami jest symbiotyczny. Art. 14 nakłada obowiązek ponoszenia kosztów remontów (w ramach kosztów zarządu), a art. 22 daje wspólnocie (poprzez uchwałę) narzędzie do *określenia* i *egzekwowania* sposobu realizacji tego obowiązku, w szczególności poprzez uchwalenie planu gospodarczego i ustalenie wysokości zaliczek.

Co dzieje się, gdy wspólnota uchwali niską zaliczkę lub w ogóle zrezygnuje z funduszu remontowego? Pomijając oczywiste konsekwencje w postaci degradacji budynku, naraża się na interwencję prawną. Każdy właściciel lub nawet zarządca (jeśli został powołany) może wystąpić do sądu o ustalenie wysokości zaliczek w przypadku braku odpowiedniej uchwały lub uchwały rażąco zaniżającej stawki, co w efekcie może prowadzić do naruszenia obowiązku dbania o nieruchomość wspólną.

Zastosowanie w treści uchwały sformułowania "z późn. zm." (z późniejszymi zmianami) jest standardowe i ważne. Oznacza to, że podstawa prawna jest powoływana w brzmieniu aktualnym w momencie podjęcia uchwały, uwzględniającym wszystkie dotychczasowe nowelizacje Ustawy o własności lokali. Prawo ewoluuje, a wspólnoty muszą dotrzymywać mu kroku, np. w zakresie wymogów dotyczących efektywności energetycznej budynków czy dostępności dla osób z niepełnosprawnościami, co może wpływać na zakres planowanych remontów i tym samym wysokość funduszu.

Podsumowując ten prawny slalom, podstawa prawna uchwały o funduszu remontowym jest jasna i obligatoryjna. Artykuły 14 i 22 Ustawy o własności lokali nakładają na właścicieli lokali obowiązek partycypowania w kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej, w tym remontów, i dają wspólnocie narzędzia (uchwałę i plan gospodarczy) do ustalenia sposobu realizacji tego obowiązku. Nie ma od tego ucieczki – posiadanie lokalu w budynku wspólnoty wiąże się z odpowiedzialnością za jego przyszłość, a fundusz remontowy to jej finansowe ramię.

Jak Ustalić Wysokość Zaliczk na Fundusz Remontowy?

Ustalenie adekwatnej wysokości zaliczek na fundusz remontowy to jedno z najgorętszych, a często i najbardziej konfliktowych zagadnień na zebraniach wspólnot. Właściciele naturalnie chcą płacić jak najmniej, podczas gdy zarząd lub administrator, patrząc na realne potrzeby i stan techniczny budynku, często optuje za wyższymi stawkami. Znalezienie złotego środka, który pogodzi aspiracje finansowe mieszkańców z rzeczywistymi wymaganiami nieruchomości wspólnej, wymaga analizy i twardych danych.

Standardowe brzmienie w uchwale, dotyczące tego punktu, jest niezwykle precyzyjne: "się wysokość zaliczki funduszu remontowego wpłacaną na wyodrębnione konto funduszu remontowego przy ul. ......................... w, w wysokości ..............zł za 1 m2 miesięcznie, proporcjonalnie do posiadanego udziału w nieruchomości wspólnej." Ten fragment zawiera klucz do metody obliczeniowej – stawka wyrażona w złotych na metr kwadratowy lokalu, płatna miesięcznie i rozliczana według udziałów.

Podstawą do ustalenia tej stawki powinna być szczegółowa analiza planu remontowego, zarówno tego rocznego (uchwalanego jako załącznik do uchwały), jak i, co ważniejsze, planu długoterminowego. Zarząd lub administrator powinien przygotować zestawienie przewidywanych wydatków na przyszłe lata, bazując na protokołach z obowiązkowych przeglądów technicznych budynku (rocznych i pięcioletnich), opiniach rzeczoznawców (np. o stanie dachu, elewacji czy instalacji) oraz ogólnej wiedzy o cyklach życia poszczególnych elementów konstrukcyjnych i instalacji.

Na przykład, jeśli wspólnota wie, że za 10 lat będzie potrzebna wymiana pokrycia dachowego na budynku o powierzchni dachu 500 m², co przy koszcie 300 zł/m² daje kwotę 150 000 zł, to aby zgromadzić tę sumę przez 120 miesięcy, potrzebuje 1 250 zł miesięcznie tylko na ten cel. Jeśli powierzchnia użytkowa wszystkich lokali w budynku wynosi 4000 m², oznacza to potrzebę odkładania 1 250 zł / 4000 m² ≈ 0.31 zł za każdy metr kwadratowy miesięcznie, tylko na dach.

Oczywiście, na liście potrzeb remontowych znajduje się wiele pozycji – elewacja, instalacje, klatki schodowe, balkony, odwodnienie terenu, oświetlenie zewnętrzne itd. Sumując przewidywane koszty wszystkich dużych i mniejszych prac planowanych w perspektywie np. 15-20 lat i dzieląc je przez łączną powierzchnię lokali i liczbę miesięcy w tym okresie, otrzymamy *orientacyjną* stawkę minimalną, która pozwoli na bieżąco gromadzić kapitał.

Do tego należy doliczyć bufor na nieprzewidziane awarie. Żaden budynek nie jest niezniszczalny, a losowe zdarzenia (huragan, lokalne zalanie, niespodziewana awaria pompy ciepła) mogą generować pilne koszty, które najlepiej pokryć ze środków funduszu remontowego, a nie poprzez doraźne zrzutki. Warto, aby wspólnota dysponowała pewną "poduszką finansową", np. w wysokości kilkunastu do kilkudziesięciu tysięcy złotych, w zależności od wielkości budynku.

Nie bez znaczenia są także plany modernizacyjne wykraczające poza zwykłe "łatanie dziur". Wspólnota może planować inwestycje zwiększające wartość nieruchomości lub obniżające koszty eksploatacji w przyszłości, jak np. docieplenie budynku (wpływające na rachunki za ogrzewanie), montaż instalacji fotowoltaicznej, czy budowa podjazdu dla wózków. Takie inwestycje również powinny być uwzględnione w planie i kalkulacji zaliczki, chyba że wspólnota decyduje się na ich finansowanie z kredytu.

Różne wspólnoty stosują różne stawki, ale bazując na danych rynkowych dla typowych, starszych bloków mieszkalnych (z lat 60-90 XX wieku), realne stawki zaliczek na fundusz remontowy rzadko spadają poniżej 1.00-1.50 zł za 1 m² miesięcznie. Dla nowszych budynków (powstałych po 2000 roku) stawki mogą być niższe, np. 0.50-1.00 zł/m², ale i tak w perspektywie 20-30 lat, duże prace remontowe (dach, elewacja) będą potrzebne.

Dla budynków zabytkowych, o skomplikowanej architekturze lub położonych w trudnych warunkach (np. przy ruchliwej drodze), gdzie prace remontowe są droższe i bardziej skomplikowane (np. wymagają specjalistycznego sprzętu czy pozwoleń konserwatora), stawki mogą wynosić 2.00-4.00 zł/m² miesięcznie lub nawet więcej. Wysokość stawki to prosta matematyka: przewidywane koszty / (powierzchnia lokali * liczba miesięcy). Ale ta matematyka musi być oparta na solidnych szacunkach.

Na proces ustalania wpływają też czynniki ekonomiczne – inflacja i wzrost cen usług budowlanych. Kosztorys wykonany 5 lat temu może być dzisiaj o 30-50% zaniżony. Dobry plan powinien uwzględniać potencjalną inflację kosztów budowlanych lub być na bieżąco aktualizowany. To argument za tym, żeby stawka zaliczki była raczej lekko zawyżona niż zaniżona – lepiej mieć więcej niż zabraknie w kluczowym momencie.

Argumentacja za konkretną stawką na zebraniu wspólnoty powinna być poparta nie tylko suchymi liczbami z planu, ale też wizualizacjami (zdjęcia pęknięć, zawilgoceń, zniszczeń) i opiniami specjalistów. Pokazanie, że proponowana stawka 2.50 zł/m² nie jest widzimisię zarządu, ale wynika z konkretnego planu, przewidującego remont dachu za 3 lata (koszt 200 000 zł), elewacji za 7 lat (koszt 400 000 zł) i instalacji za 15 lat (koszt 300 000 zł), plus bufor na awarie, staje się dużo bardziej przekonujące. Studium przypadku bloku X, gdzie przez 10 lat płacono niskie składki (0.50 zł/m²) i teraz stoją przed koniecznością zaciągnięcia ogromnego kredytu na remont dachu, może być gorzką, ale cenną lekcją.

Wartość zaliczki w uchwale powinna być podana w złotych i groszach, np. 1,85 zł za 1 m² miesięcznie. Wskazanie wyodrębnionego konta bankowego jest standardem prawnym – środki funduszu remontowego muszą być oddzielone od środków na bieżące koszty zarządu, co zapewnia transparentność i bezpieczeństwo finansów. Środki z funduszu można wydatkować tylko na cele związane z remontami nieruchomości wspólnej, zgodnie z uchwalonym planem.

Ostatecznie, ustalenie wysokości zaliczek na fundusz remontowy to wynik kompromisu między potrzebami budynku a możliwościami finansowymi właścicieli, oparty na rzetelnej analizie technicznej i finansowej. To odpowiedzialność zarówno zarządu za przedstawienie realistycznego planu, jak i właścicieli za świadome głosowanie, mające na celu zachowanie wartości i funkcjonalności wspólnej nieruchomości na lata.

Proces Głosowania i Przyjęcia Uchwały Funduszu Remontowego

Podjęcie jakiejkolwiek uchwały we wspólnocie mieszkaniowej, w tym tej kluczowej dotyczącej funduszu remontowego, jest procesem sformalizowanym, regulowanym przepisami prawa i wewnętrznymi ustaleniami wspólnoty. To moment, w którym kolektywna wola właścicieli lokali przekłada się na wiążące decyzje dotyczące wspólnego majątku. Choć wydaje się prosty, często budzi wiele emocji i może być zarzewiem konfliktów.

Wiele uchwał, zwłaszcza tych uchwalanych na zebraniach sprawozdawczych, zawiera standardowe paragrafy finalizujące, takie jak "§ 2." (często puste lub dotyczące kwestii technicznych jak wykonanie uchwały) i "§ 3. wchodzi w życie z dniem jej podjęcia." Ten ostatni zapis, choć krótki, ma kluczowe znaczenie – oznacza, że ustalenia dotyczące planu gospodarczego i wysokości zaliczek na fundusz remontowy stają się obowiązujące natychmiast po uzyskaniu wymaganej większości głosów przez uchwałę, niezależnie od daty samego zebrania czy momentu indywidualnego oddania głosu.

Uchwała o funduszu remontowym, jako czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu (art. 22 UWL), wymaga podjęcia decyzji przez ogół właścicieli. Proces ten może przebiegać na trzy sposoby, często w praktyce stosowane łącznie:

1. Głosowanie na zebraniu właścicieli: Uchwała jest przedstawiana i poddawana pod głosowanie podczas formalnego zebrania, zazwyczaj corocznego zebrania sprawozdawczego. Właściciele obecni osobiście lub przez pełnomocników oddają głosy na miejscu. To metoda umożliwiająca dyskusję i wymianę argumentów "na żywo", ale często problematyczna ze względu na niską frekwencję. Uchwała może być podjęta w całości na zebraniu, jeśli obecni właściciele reprezentują wystarczającą większość udziałów.

2. Głosowanie w drodze indywidualnego zbierania głosów: Jeśli uchwała nie zostanie podjęta na zebraniu (np. z powodu braku większości lub gdy zebranie się nie odbyło), zarząd lub upoważniony administrator zbiera głosy od poszczególnych właścicieli, odwiedzając ich w lokalach, wysyłając pocztą karty do głosowania lub wykorzystując inne formy kontaktu (np. skrzynki pocztowe). Ten proces może trwać nawet kilka tygodni i wymaga starannego dokumentowania.

3. Głosowanie mieszane: Najczęstsza i najbardziej praktyczna metoda. Uchwała jest najpierw przedstawiana na zebraniu, a następnie, dla właścicieli nieobecnych lub tych, którzy wstrzymali się od głosu na zebraniu, zbierane są głosy indywidualnie. Uchwałę uważa się za podjętą z chwilą uzyskania wymaganej większości głosów, bez względu na to, czy nastąpiło to na zebraniu, w trybie indywidualnego zbierania głosów czy w wyniku zsumowania głosów oddanych obiema metodami.

Sposób liczenia głosów jest fundamentalny i często bywa mylony. We wspólnotach mieszkaniowych (dotyczy to głównie wspólnot, gdzie liczba lokali jest większa niż siedem), głosy liczone są według wielkości posiadanych udziałów w nieruchomości wspólnej. Udział ten jest zazwyczaj określony w akcie notarialnym nabycia lokalu i odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych (piwnica, strych, garaż) do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali w budynku wraz z pomieszczeniami przynależnymi, powiększonej o powierzchnię nieruchomości wspólnej przypadającą na dany lokal. To oznacza, że właściciel większego lokalu ma proporcjonalnie więcej "wagi" swojego głosu.

Do podjęcia uchwały funduszu remontowego, jako czynności zwykłego zarządu, zazwyczaj wymagana jest większość głosów właścicieli lokali, liczoną według udziałów, co oznacza więcej niż 50% sumy wszystkich udziałów w nieruchomości wspólnej. Pamiętajmy, że chodzi o większość *udziałów*, a nie *osób*. Pan Nowak posiadający 10% udziałów i Pani Kowalska posiadająca 4% udziałów, głosując "za", łącznie dają 14% głosów na "tak". Uchwała przechodzi, gdy suma udziałów głosujących za jej podjęciem przekroczy 50% wszystkich udziałów w nieruchomości wspólnej.

Z chwilą podjęcia uchwały (czyli gdy suma głosów "za" przekroczy magiczną barierę 50% + ułamek procentu, liczonych wg udziałów), uchwała wchodzi w życie, o ile nie wskazano w niej innego terminu. Zapis "wchodzi w życie z dniem jej podjęcia" oznacza, że nowe stawki zaliczek na fundusz remontowy i zatwierdzony plan gospodarczy stają się obowiązujące natychmiast. Jeśli np. uchwała podjęta 20 maja ustala nową, wyższą stawkę, to zazwyczaj obowiązuje ona już od kolejnego pełnego miesiąca, czyli od czerwca.

O każdym sposobie głosowania (zarówno o zebraniu, jak i o wynikach indywidualnego zbierania głosów) wszyscy właściciele muszą zostać poinformowani na piśmie. Wyniki głosowania uchwały o funduszu remontowym (tj. informacja, ile głosów oddano "za", ile "przeciw", ile "wstrzymano się") powinny być udostępnione, a treść samej uchwały doręczona każdemu właścicielowi. Brak formalnego doręczenia uchwały nie wstrzymuje jej wejścia w życie, ale może utrudnić jej egzekwowanie i np. naliczanie odsetek za opóźnienie w płatnościach nowych zaliczek.

Co zrobić, jeśli właściciel nie zgadza się z uchwałą o funduszu remontowym, np. uważa stawkę za rażąco zawyżoną lub plan remontów za niecelowy? Każdy właściciel lokalu ma prawo zaskarżyć uchwałę do sądu w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały (jeśli brał udział w głosowaniu na zebraniu i głosował przeciwko niej) lub od dnia dowiedzenia się o treści uchwały (jeśli nie brał udziału w głosowaniu). Powody zaskarżenia mogą dotyczyć sprzeczności uchwały z przepisami prawa, umową właścicieli lokali, zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub naruszania jego interesów.

Najczęściej spotykane powody zaskarżania uchwał o funduszu remontowym to brak uzasadnienia dla wysokości stawki (np. brak rzetelnego planu remontowego), nieprawidłowości proceduralne w procesie głosowania (np. źle policzone udziały, brak powiadomienia o głosowaniu), czy też sytuacje, gdy planowane remonty dotyczą głównie lub wyłącznie części budynku wykorzystywanych przez tylko część właścicieli (choć remonty nieruchomości wspólnej finansuje się z udziałów wszystkich).

Podsumowując, proces głosowania i przyjęcia uchwały funduszu remontowego to wieloetapowa procedura, która wymaga zaangażowania właścicieli i precyzyjnego działania zarządu/administratora. Decyzja o przyszłych remontach i sposobie ich finansowania zapada demokratycznie (choć proporcjonalnie do udziałów), a sama uchwała staje się prawnie wiążącym dokumentem, którego postanowienia, w tym wysokość nowej zaliczki, muszą być respektowane od momentu jej podjęcia.