Czy ścianki działowe wliczamy do pow. użytkowej 2025?

Zapewne każdy, kto choć raz kupował lub wynajmował mieszkanie, stanął przed zagadką: czy ścianki działowe wlicza się do powierzchni użytkowej? To pytanie, wydawałoby się proste, skrywa w sobie prawdziwy labirynt interpretacji prawnych i normatywnych. Na szczęście, możemy odetchnąć z ulgą – najnowsze regulacje jasno wskazują, że co do zasady, metrażu zajętego przez ścianki działowe nie wlicza się do powierzchni użytkowej. Czy na pewno?

Kwestia ta jest niczym perpetuum mobile na polskim rynku nieruchomości, gdzie zasady obliczania powierzchni użytkowej bywały elastyczne jak gumka w majtkach. Przez lata normy bywały tak nieprecyzyjne, że niejeden deweloper interpretował je swobodniej niż jazzowy improwizator nuty. Nabywcy często płacili za "powietrze" czyli za powierzchnię zajętą przez ściany, których fizycznie nie mogli wykorzystać. Spróbujmy jednak rozebrać ten problem na czynniki pierwsze i rzucić nań nieco światła, analizując ewolucję przepisów i ich praktyczne konsekwencje.

W poniższej tabeli przedstawiamy porównanie sposobu obliczania powierzchni użytkowej z uwzględnieniem różnych podejść, które występowały na przestrzeni lat, ukazując, jak zmieniała się kwestia uwzględniania ścianek działowych. Te dane to prawdziwa gratka dla każdego, kto chce zrozumieć zawiłości tej branży.

To historyczne zawirowanie w interpretacjach jasno pokazuje, jak istotne stało się precyzyjne określenie, co tak naprawdę kupujemy. Brak jednolitych wytycznych prowadził do sporów i niedomówień, a dla nabywcy każdy centymetr kwadratowy ma znaczenie, zwłaszcza gdy mówimy o metrażu pod ściankami działowymi, który nierzadko doliczano do metrażu "użytkowego". Czasem to jak kupno samochodu z wliczoną w cenę przestrzenią pod kołami – absurd, prawda? Tym bardziej cieszy, że idziemy w kierunku większej klarowności. Pamiętajmy, że powierzchnia użytkowa stanowi jeden z kluczowych parametrów przy ocenie lokalu mieszkalnego, a jej rzetelne określenie wpływa nie tylko na cenę, ale i na przejrzystość całego procesu transakcji.

Normy PN-ISO a obliczanie powierzchni użytkowej w 2025 roku

W 2025 roku normy PN-ISO odgrywają kluczową rolę w określaniu powierzchni użytkowej, a ich ewolucja świadczy o dążeniu do eliminacji wcześniejszych niejasności. Najnowsze wersje normy, zwłaszcza PN-ISO 9836:2015, wprowadziły wyraźną próbę rozstrzygnięcia kwestii, które wcześniej rodziły wątpliwości, między innymi dotyczące wliczania metrażu pod ściankami działowymi do powierzchni użytkowej.

Zgodnie z aktualnymi wytycznymi, powierzchnia użytkowa, którą należy wliczać do ogólnego metrażu, obejmuje powierzchnię mierzoną w stanie wykończonym. Oznacza to, że liczymy po obrysie wewnętrznych przegród ograniczających przestrzeń, ale zasadniczo bez wliczania elementów, które stanowią konstrukcję, takich jak ściany nośne. Kluczową zmianą jest podejście do ścianek działowych: jeśli są one elementami nieprzesuwnymi i trwałymi, co do zasady, nie wlicza się ich do powierzchni użytkowej, która jest podstawą do rozliczeń. Jest to szczególnie ważne w kontekście rynku pierwotnego, gdzie każdy metr kwadratowy ma znaczenie finansowe.

Warto zwrócić uwagę na odmienną definicję powierzchni w kontekście ewidencyjnym. Na przykład, dla celów ewidencji gruntów i budynków, przepisy rozporządzenia o ewidencji wskazują na inny sposób liczenia powierzchni – tak zwanej powierzchni kondygnacji. Tu już definicja jest nieco szersza i obejmuje powierzchnię pod elementami dającymi się zdemontować, a co za tym idzie, może uwzględniać właśnie ścianki działowe. Jednakże, dla celów transakcji deweloperskich i umów, gdzie powierzchnia użytkowa ma decydujący wpływ na cenę, posługujemy się najnowszymi interpretacjami norm PN-ISO, które preferują bardziej "użytkowe" podejście.

Przyjrzyjmy się konkretnemu przykładowi. Wyobraźmy sobie mieszkanie o powierzchni całkowitej 70 m². Jeśli przyjmiemy starą normę i wliczymy powierzchnię pod ściankami działowymi (załóżmy, że zajmują one 5 m²), to za metr kwadratowy powierzchni użytkowej zapłacilibyśmy, hipotetycznie, 10 000 zł/m². Czyli cena całkowita wyniesie 700 000 zł. Zgodnie z nowymi normami, jeśli ścianki działowe nie są wliczane, płacimy za 65 m², co przy tej samej cenie za metr dałoby 650 000 zł. Różnica 50 000 zł to kwota, która może być kluczowa dla budżetu kupującego. To właśnie te niuanse decydują o tym, że precyzyjne stosowanie norm jest tak istotne dla ochrony interesów nabywcy i zapewnienia sprawiedliwych warunków rynkowych.

Rysunek poniżej przedstawia typowe rozłożenie powierzchni w mieszkaniu łącznie ze ściankami działowymi. Widzimy na nim graficzny podział na poszczególne elementy. Ceny są orientacyjne i mają na celu jedynie wizualizację kosztów. Poniższy wykres kołowy ilustruje proporcje różnych elementów wpływających na całkowity koszt powierzchni mieszkania, pokazując, ile procent kosztów przypada na ścianki działowe.

Ta precyzja ma szczególne znaczenie w nowo budowanych obiektach, gdzie deweloperzy są zobowiązani do transparentnego przedstawienia wszelkich danych w prospekcie informacyjnym. Normy PN-ISO, takie jak 9836:2015, dążą do tego, aby eliminować wszelkie niejasności i zapewnić nabywcy klarowny obraz tego, co faktycznie kupuje. Dlatego też, dokładne przestrzeganie tych przepisów staje się fundamentem rzetelnego obrotu nieruchomościami.

Kiedy stosować "starą" normę PN-ISO : do powierzchni użytkowej?

Wydawać by się mogło, że "stare" normy, niczym przeterminowane jedzenie, powinny trafić na śmietnik historii. Nic bardziej mylnego, przynajmniej w kontekście rynku nieruchomości. Nadal zdarza się, że w projektach budowlanych i umowach deweloperzy powołują się na starszą, teoretycznie nieaktualną wersję normy PN-ISO 9836:1997. Rodzi to naturalne pytanie: kiedy takie działanie jest dopuszczalne i na jakich zasadach można wykorzystywać "starą" normę, zwłaszcza jeśli mówimy o wyliczeniu powierzchni użytkowej?

Zasada jest taka, że normy są generalnie dobrowolne, chyba że konkretny przepis ustawowy lub rozporządzenie wyraźnie nakazuje ich stosowanie. W przypadku obliczania powierzchni użytkowej, przed 19 września 2020 roku, regulacje były jasne i odsyłały bezpośrednio do normy PN-ISO 9836:1997. Rozporządzenie z 25 kwietnia 2012 roku w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (tzw. "stare rozporządzenie") wprost nakazywało stosowanie tej wersji normy zarówno przy określaniu powierzchni zabudowy, jak i sporządzaniu zestawień powierzchni użytkowych budynków mieszkalnych. W rezultacie, do 19 września 2020 roku, norma z 1997 roku była w praktyce powszechnie wiążąca.

Dlaczego więc wciąż możemy się z nią spotkać? Kluczem jest moment rozpoczęcia budowy lub zawarcia umowy deweloperskiej. Jeśli projekt budowlany został złożony przed wspomnianą datą, lub umowa została zawarta, bazując na ówczesnych przepisach, deweloper ma prawo, a nawet obowiązek, zastosować "starą" normę. Jest to swego rodzaju przepis przejściowy, który ma na celu uniknięcie chaosu i konieczności dostosowywania już rozpoczętych inwestycji do nowych reguł. To trochę jak z przepisami drogowymi – jeśli zbudowano drogę według starych zasad, nie można nagle wymagać, by była ona natychmiast dostosowana do nowszych, chyba że jest to kwestia bezpieczeństwa.

Warto pamiętać, że norma PN-ISO 9836:1997, w swojej pierwotnej interpretacji, pozwalała na wliczanie do powierzchni netto kondygnacji powierzchni pod elementami, które "dają się zdemontować". Tu właśnie tkwił haczyk i problem – które konkretnie ścianki działowe uznawać za „nadające się do demontażu”? Deweloperzy często przyjmowali, że niemal każda ściana wewnątrz lokalu, niebędąca ścianą nośną, kwalifikuje się do tej kategorii. To oczywiście powodowało, że kupujący często płacili za metraż pod ściankami działowymi, których fizycznie nie mogli użyć, a które zwiększały deklarowaną powierzchnię użytkową mieszkania.

Podsumowując, choć mamy nowsze i precyzyjniejsze normy, "stara" norma PN-ISO 9836:1997 może być wciąż spotykana. Jest to legalne, jeśli dotyczy projektów lub umów, które zostały zawarte pod jej jurysdykcją. Ważne jest, aby dokładnie zweryfikować, jaka norma została zastosowana w dokumentach dotyczących nabywanej nieruchomości i jak wpływa to na finalnie deklarowaną powierzchnię użytkową mieszkania.

Wpływ orzecznictwa na interpretację przepisów o powierzchni użytkowej

Przepisy dotyczące powierzchni użytkowej, choć z pozoru techniczne i ścisłe, nierzadko okazują się płaszczyzną do prawnych interpretacji, które formują rynek nieruchomości. Kluczową rolę w tym procesie odgrywa orzecznictwo sądowe, które niczym drogowskaz wskazuje, jak rozumieć zawiłości norm i rozporządzeń, zwłaszcza w kontekście tak spornej kwestii, jak to, czy do powierzchni użytkowej należy wliczać metraż pod ściankami działowymi.

W przeszłości, kiedy normy PN-ISO 9836:1997 dawały pole do swobodnej interpretacji, to właśnie orzecznictwo próbowało uporządkować ten bałagan. Sąd Najwyższy, w różnych wyrokach, często zwracał uwagę na intencję przepisów. Jeśli celem było określenie powierzchni faktycznie dostępnej dla użytkownika, wliczanie ścianek działowych było co najmniej kontrowersyjne. Przykładowo, w jednym z głośnych wyroków, sąd podkreślił, że "powierzchnia użytkowa to ta, która służy faktycznemu, bieżącemu użytkowaniu", co w naturalny sposób wykluczało przestrzeń zajmowaną przez stałe przegrody wewnętrzne.

Kolejne rozstrzygnięcia sądowe precyzowały również pojęcie "nadających się do demontażu" przegród. Chociaż norma PN-ISO 9836:1997 wskazywała, że powierzchnię pod takimi elementami należy wliczać, orzecznictwo próbowało sprecyzować, co to oznacza w praktyce. Zaznaczano, że nie każda ściana niebędąca nośną jest "demontowalna" w sensie funkcjonalnym, czyli bez ponoszenia znacznych kosztów i naruszania konstrukcji lokalu. Interpretowano to tak, aby wykluczyć standardowe ścianki działowe z kategorii "nadających się do demontażu", szczególnie te wykonane z trwałych materiałów, takich jak cegła czy beton komórkowy.

Jednym z najświeższych przykładów wpływu orzecznictwa na interpretację przepisów jest zmiana podejścia do pomiaru powierzchni w rozporządzeniach dotyczących projektu budowlanego. Po wielu latach sporów i licznych wyrokach, ostatecznie zmieniono rozporządzenia, by doprecyzować zasady liczenia powierzchni użytkowej, bazując na doświadczeniach z rynkowymi nadużyciami. To pokazuje, że sądy nie tylko rozstrzygają konkretne spory, ale też w pewien sposób "wymuszają" na ustawodawcy precyzowanie przepisów, co jest z korzyścią dla wszystkich uczestników rynku.

Warto również pamiętać, że orzecznictwo ma ogromny wpływ na praktykę rynkową. Gdy pojawiają się ugruntowane linie interpretacyjne sądów, deweloperzy i banki muszą się do nich stosować, aby uniknąć ryzyka unieważnienia umów lub problemów z finansowaniem. Dzięki temu wzrasta transparentność i zmniejsza się pole do manipulacji danymi dotyczącymi powierzchni, co jest szczególnie ważne dla nabywców mieszkań na rynku pierwotnym, którzy często opierają swoje decyzje o precyzyjnie określone parametry nieruchomości, w tym powierzchnię użytkową.

Różnice w liczeniu powierzchni użytkowej na rynku pierwotnym

Na rynku pierwotnym dokładność jest kluczowa. Powierzchnia użytkowa to nie tylko sucha liczba w dokumentach; to realna przestrzeń, za którą płacimy często dziesiątki, a nawet setki tysięcy złotych. To ona bezpośrednio wpływa na cenę mieszkania i musi być szczegółowo wskazana zarówno w prospekcie informacyjnym, jak i w umowie deweloperskiej. Niejednokrotnie zdarza się, że to właśnie na tym etapie pojawiają się najwięcej różnic i kontrowersji, a wszystko sprowadza się do tego, jak interpretowane są normy i przepisy dotyczące liczenia metrów kwadratowych, w tym również te dotyczące ścianek działowych.

Podstawową różnicą w liczeniu powierzchni na rynku pierwotnym jest przede wszystkim wybór normy. Przed 19 września 2020 roku powszechnie stosowana była norma PN-ISO 9836:1997. Dopuszczała ona wliczanie do powierzchni netto kondygnacji obszarów pod elementami, które „dają się zdemontować”. Interpretacja tego zapisu była nad wyraz liberalna. Deweloperzy często przyjmowali, że niemal każda ściana działowa, niebędąca ścianą nośną, kwalifikuje się do tej kategorii. To w praktyce oznaczało, że klient płacił za powierzchnię, której realnie nie mógł wykorzystać, zwiększając tym samym finalny koszt metra kwadratowego dostępnej przestrzeni użytkowej.

Wprowadzenie nowych regulacji po 19 września 2020 roku, bazujących na nowszej wersji normy PN-ISO 9836:2015, miało na celu ukrócenie tych praktyk. Nowe rozporządzenia wprowadzają bardziej restrykcyjne zasady, które jasno precyzują, że ścianki działowe nie wlicza się do powierzchni użytkowej. To jest zasadnicza zmiana, która ma zapewnić większą przejrzystość i sprawiedliwość w rozliczeniach. Jednakże, jak wspomniano wcześniej, projekty rozpoczęte przed tą datą mogą nadal opierać się na "starej" normie, co generuje dwutorowość w ofertach na rynku.

Kolejną istotną kwestią są różnice w podejściu do liczenia powierzchni dodatkowych, takich jak balkony, tarasy czy loggie. Chociaż zazwyczaj nie wlicza się ich do powierzchni użytkowej, często są one wliczane do całkowitej powierzchni handlowej i mają wpływ na finalną cenę nieruchomości. Na rynku pierwotnym zdarza się, że deweloperzy wyceniają te dodatkowe metry w inny sposób niż powierzchnię główną lokalu, a ich wartość jest często dyskusyjna dla nabywców. Dlatego zawsze warto sprawdzić szczegółowe objaśnienia w prospekcie informacyjnym, które dokładnie określają, co składa się na ostateczną cenę mieszkania i jak mierzone są poszczególne elementy. To właśnie w tych drobnych literkach kryją się czasem największe niespodzianki, wpływające na ostateczną cenę metra kwadratowego.

Dla kupującego kluczowe jest zatem nie tylko poznanie deklarowanej powierzchni, ale także zrozumienie, w jaki sposób została ona obliczona i czy zastosowane normy odpowiadają obecnym standardom rynkowym i oczekiwaniom. Precyzyjne zrozumienie tych różnic jest esencją świadomego zakupu i zabezpieczenia swoich interesów w transakcji deweloperskiej. W końcu nikt nie lubi płacić za coś, czego faktycznie nie otrzymuje – zwłaszcza jeśli chodzi o jego własne cztery kąty!

Q&A - Najczęściej zadawane pytania